تغییر رفتار در بازار اجاره با سیاست تورم‌زدایی

با دائمی شدن روند کاهشی نرخ تورم و توقف شتاب فزاینده در میزان رشد قیمت‌‌ها، یک تحول دور از انتظار در بازار اجاره مسکن کلید خورد.

به گزارش دنیای اقتصاد، عبور شرایط اقتصادی کشور از بحران جهش لحظه‌ای تورم، باعث شده مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای بدون نگرانی از کاهش سریع ارزش دارایی خود، به تثبيت تدریجی قیمت‌ها اطمینان پیدا کنند و در نتیجه با اظهار تمایل به امضاي قراردادهای بلندمدت با مستاجران، انتخاب تازه‌ای تحت عنوان «اجاره 2 ساله مسکن» را پیش‌روی بازار اجاره‌نشین‌ها قرار دهند. مشاوران املاك مي‌گويند: در چند روز اخیر، قراردادهای 2ساله مبنای اجاره تعدادی از واحدهای مسکونی نوساز در مناطق مختلف شهر تهران قرار گرفته و توافق سریع طرفین معامله را به همراه داشته است.

فرمولی که در حال‌حاضر برای اجاره‌نامه‌های 2ساله رایج است، براساس «رهن‌کامل واحد مسکونی به‌صورت متری یک میلیون تومان برای کل مدت قرارداد» محاسبه می‌شود و ضریب تورمی برای افزایش رهن در سال دوم نیز منظور نمی‌شود.

محاسبه رهن‌کامل متری یک میلیون تومان، در سال گذشته -زمان اوج تورم اجاره‌بها- برای اجاره‌های معمولی و یکساله مورد استفاده قرار می‌گرفت اما امسال متوسط مبلغ رهن‌کامل یکساله آپارتمان‌ها در تهران به 700 هزار تا 900 هزار تومان رسیده است. با این حال، اگر چه ارزش اجاره‌های 2ساله در حال‌حاضر 10درصد بیشتر از قراردادهای یکساله به نظر می‌رسد اما از آنجا که موجران در اجاره‌نامه‌های 2ساله، رقمی برای افزایش مبلغ رهن در سال دوم منظور نمی‌کنند، این مدل به نفع اجاره‌نشین‌ها خواهد بود. نرخ تورم میانگین 12ماهه در فاصله تابستان سال گذشته تاکنون از 1/40درصد به 2/30 درصد رسیده است. همچنین دولت اعلام کرده، این نرخ تا پایان امسال به زیر 25درصد می‌رسد. علاوه بر این، نرخ تورم نقطه به نقطه از 1/45 درصد در خرداد 92 به 6/16 درصد در اردیبهشت امسال رسیده و عملا معادل 5/28 واحد درصد در مدت یازده ماه کاهش یافته است.

این روند کاهنده نرخ تورم هم‌اکنون ضمانت سرمایه‌گذاری‌های بلندمدت در بازارهایی با کارکرد تولیدی و خدماتی (غیرسفته‌بازی) را افزایش داده و باعث شده سرمایه‌ها از فعالیت‌های سوداگرانه به بخش‌های تولیدی، خدماتی و سرمایه‌ای حرکت کند.
در بازار اجاره نیز اخیرا تمایل به اجاره‌داری بلندمدت بیشتر شده است.

بنابراین، سطح فعلی اجاره‌بهای 2ساله که 10درصد بیشتر از اجاره‌ یکساله است، در مقایسه با تورم، همچنان مناسب ارزیابی می‌شود. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد: در صورت فراگیر شدن معاملات اجاره مسکن به‌صورت 2ساله، سرعت نوسانات اجاره‌بها در تهران که عمدتا مسیر صعودی دارد، کند می‌شود و هیجانات فصلی در این بازار نیز فروکش می‌کند. مشاوران املاک می‌گویند موجران متقاضی قراردادهای 2ساله عمدتا سازنده‌هایی هستند که برای تامین سرمایه در گردش برای شروع پروژه‌های ساختمانی، ناگزیر شده‌اند به رهن آپارتمان‌های نوساز فروش نرفته رجوع کنند.

 رواج قراردادهای جدید در غیاب مشوق‌های دولت

با نزدیک شدن به فصل طلایی جابه‌جایی‌ها در بازار مسکن و درحالی که حجم انبوه فایل‌های اجاره 93 قبل از شروع تابستان هم‌اکنون در بنگاه‌های مسکن در حال فایل شدن است، رویکرد تازه‌ای از سوی موجران در نحوه اجاره واحدهای مسکونی به چشم می‌خورد که سال‌های اخیر رواج نداشته است.

مسوولان وزارت راه و شهرسازی طی ماه‌های گذشته، از بررسی طرحی در قالب دو ساله شدن قراردادهای اجاره مسکن میان موجر و مستاجر خبر دادند تا از این طریق بتوانند با کاهش حجم تقاضا در تابستان هر سال، سیر افزایشی اجاره بها را تحت کنترل در آورند. اما در شرایطی که پس از گذشت چند ماه از اعلام بررسی این طرح از سوی مسوولان مسکن، هنوز طرح یا برنامه‌ای مبنی بر الزام یا در نظر گرفتن مشوق‌های مالیاتی برای موجرانی که واحدهای خود را دو ساله یا بیشتر اجاره بدهند از جانب دولت ارائه نشده است، هم‌اکنون در آستانه شروع جابه‌جایی‌ها در بازار اجاره، تعداد قابل توجهی از موجران برخلاف روال سال‌های قبل، برای دو ساله شدن قرارداد اجاره اعلام آمادگی کرده‌اند.

با این حال، فعالان بازار اجاره و کارشناسان مسکن معتقدند: اجاره بهای دو ساله مسکن حتی اگر به شرط افزایش منطقی اجاره بها متناسب با رشد نرخ اجاره در سال بعد هم باشد، اما به‌دلیل حذف بار مالی ناشی از جابه جایی مستاجر، همچنان به نفع مستاجر است.
کارشناسان رویکرد تازه موجران مبنی بر تمایل به انعقاد قرارداد دو ساله با موجر را علاوه‌بر اینکه ناشی از کاهش سیر افزایشی تورم طی ماه‌های اخیر می‌دانند، بیشتر در نتیجه تثبیت قیمت مسکن، کاهش هزینه‌های ناشی از جابه‌جایی مستاجر و خالی ماندن آپارتمان تا زمان جایگزین شدن مستاجر بعدی عنوان می‌کنند.

تامین مالی برای پروژه‌های جدید یا پرداخت بدهی، به‌دلیل فروش نرفتن انبوه واحدهای ساخته شده از سوی برخی سازندگان، یکی از انگیزه‌های دیگری است که این دسته از موجران را به عقد قراردادهای دو ساله ترغیب می‌کند.