پیش بینی قیمت مسکن در سال 93

هم اکنون همگرایی معناداری بازارها ایجاد شده که نتیجه آن در میان مدت باعث می شود بازارها فرصت تعدیل یکدیگر را پیدا کنند و قیمت های نسبی به سمت ثبات و تعادل سوق داده شوند.

در مهر ماه سال جاری معاون وزیر راه و شهرسازی، ابوالفضل صومعلو از کاهش حدود 10 درصدی قیمت‌ها در بازار مسکن و ثبات بازار در نیمه دوم سال خبر داد و گفت: اجاره بها به نسبت مدت مشابه سال قبل 25 درصد رشد را نشان می دهد اما در شهریور با کاهش دو درصدی روبرو شده است بنابراین پیش بینی ما اینست که این قیمت ها تعدیل شده و به ثبات قیمتی در بخش اجاره بها می رسیم. اما بر خلاف گفته های این مقام رسمی شاخص های بانک مرکزی نشان می دهد که قیمت اجاره بها همچنان سیر صعودی را طی می کند.

شاخص بهای اجاره مسکن در مناطق شهری در سه ماهه سوم سال 92 به عدد 140.3 رسید که نسبت به سه ماهه قبل معادل4.5 درصد و نسبت به سه ماهه مشابه سال قبل 21.3 درصد رشد داشته است. بر اساس آمارهای منتشرشده از سوی بانک مرکزی متوسط شاخص بهای مسکن اجاره ای در نه ماه اول سال جاری نسبت به دوره مشابه سال قبل 20.4 درصد افزایش نشان می دهد. همچنین در 12ماهه منتهی به آذر 92 نسبت به 12 ماه منتهی به اذر 91 معادل 19.0 درصد افزایش داشته است. 

طبق این گزارش شاخص بهای مسکن اجاره ای در سه ماهه دوم سال 92 نسبت به سه ماهه قبل در کلیه استان های کشور افزایش یافت. بیشترین میزان افزایش متعلق به استان کرمانشاه معادل 10.2و استان های همدان با 7.0 درصد و کهگیولیه و بویراحمد با 6.7 درصد افزایش در رده های بعدی قرار گرفتند. کمترین میزان افزایش مربوط به استان سمنان معادل1.5 درصد و استان های سیستان و بلوچستان با 1.9 درصد و بوشهر با 2.2 درصد در رده های بعدی قرار گرفتند.افزایش شاخص فوق طی سه ماه مورد بررسی در استان تهران برابر با 4.5 درصد بوده است.

مرکز آمار ایران نیز در گزارشی مجزا به بررسی روند افزایش نرخ اجاره بها در تهران پرداخته است. در این گزارش اجاره ماهانه مسکن شهر تهران در تابستان 92 نسبت به فصل مشابه سال قبل23.5 درصد عنوان شده است. مرکز آمار ایران متوسط مبلغ اجاره ماهانه به علاوه سه درصد ودیعه پرداختی بابت اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی در شهر تهران را 185 هزار و 479ریال اعلام کرده که نسبت به فصل قبل 4.7 درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل23.5 درصد افزایش داشته است.

در مدت مورد اشاره علاوه بر مبلغ اجاره، تعداد معاملات اجاره مسکن هم افزایش یافته است.طبق این آمار تعداد معاملات مزبور نسبت به فصل قبل 45.6 درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل 32.2 درصدافزایش یافته است.در شهر تهران، گران ترین محله، منطقه 1 و ارزان ترین آن منطقه 19 عنوان شده است. مبلغ اجاره ماهانه به علاوه سه درصد ودیعه پرداختی بابت اجاره یک مترمربع زیربنای معامله شده در منطقه یک، 274 هزار و523 ریال و کمترین آن در منطقه 19، 89 هزارو214 ریال بوده است.

 مصطفی قلی خسروی رییس اتحادیه املاک نیز در خصوص قیمت مسکن اظهار داشت: اجاره بهای مسکن تابعی از قیمت ملک است. در سال جاری با توجه به رکودی که در بخش خرید و فروش حاکم بوده و قیمت ملک حتی با کاهش هم همراه بوده بنابراین نرخ اجاره بها نیز با افزایش چندانی مواجه نشده است. 

وی به افزایش تعداد مستاجران در نیمه اول امسال اشاره کرد و گفت: یکی از دلایل بالارفتن حجم معاملات اجاره مسکن را می توان رونق بورس دانست. خسروی توضیح داد: این اتفاق در سال 84 نیز افتاده بود. با رونق گرفتن بورس، بسیاری از افراد سرمایه های خود را از بخش مسکن به بازار سهام بردند اما بورس به یکباره افت کرد و متعاقب آن بحران سال 86 روی داد. یعنی با افزایش ناگهانی تقاضا، مسکن دچار شوک شدید قیمت شد. 

رییس اتحادیه املاک خاطرنشان کرد: امسال 20 تا 25 درصد افزایش قیمت در اجاره بهای مسکن داشتیم اما نکته جالب افزایش تعداد معاملات است. به طوری که از حدود دوهزارو800 قرارداد نوشته شده، دوهزارو700 قرارداد مربوط به اجاره مسکن بوده است. به این ترتیب امسال را می توانیم سال اجاره بنامیم. 

وی اذعان کرد: با وجود آنکه در هیچ سالی این فصل متقاضی برای اجاره مسکن نداشتیم اما امسال همچنان متقاضی وجود دارد. خسروی متذکر شد: درست است که امسال قیمت مسکن و اجاره بها همپای تورم پیش نرفته است اما باید در نظر داشته باشیم که ما یک بحران قیمت را با افزایش سه برابری نرخ ها به تازگی در سال 91 پشت سر گذاشته ایم.

نتایج مطالعه ای که درباره چشم انداز بازار مسکن  با لحاظ قرار دادن اثر متغیرهای بیرونی همچون اوضاع سه بازار اقتصادی انجام شده، نشان می دهد: تحت تاثیر کاهش قیمت مسکن در سراسر تابستان و پاییز امسال و همچنین آرامش نسبی در فضای اقتصادی و سیاسی ماه های اخیر، در دی ماه میل به خرید و فروش ملک مسکونی افزایش چشمگیری پیدا کرده، طوری که رونق معاملات مسکن تا بهار93 کاملا مشهود خواهد شد. 

بعد از نوسانات شدید شاخص قیمت در حوزه های ارز، طلا، بورس و مسکن طی سال 91 و نیمه اول 92، هم اکنون همگرایی معناداری در این بازارها ایجاد شده که نتیجه آن در میان مدت باعث می شود بازارها فرصت تعدیل یکدیگر را پیدا کنند و قیمت های نسبی به سمت ثبات و تعادل سوق داده شوند. پیش بینی هایی که در این مسیر برای سرنوشت قیمت مسکن با توجه به حتمی بودن رونق معاملات می شود، حکایت از آن دارد که حداقل در پنج ماه آینده، جهش یا افزایش پلکانی در قیمت ها رخ نخواهد داد هر چند ممکن است روند کاهنده قیمت متوقف شود.