بازار مسکن در خواب زمستانی
به گزارش صدای ایران، در ۵ ماهه ابتدایی سال‌های ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳، به‌طور میانگین تنها ۱۷ هزار و ۵۰۰ معامله در حوزه مسکن انجام شده است که این مقدار کاهش ۶۵ درصدی نسبت به میانگین معاملات سال‌های ۸۱ تا ۱۴۰۱ را نشان می‌دهد.
بر اساس این آمار، بازار مسکن تهران با کاهش شدید تعداد معاملات در دو سال اخیر مواجه شده است، که دلایل آن می‌تواند به عوامل اقتصادی، اجتماعی، و حتی سیاست‌گذاری‌های کلان مربوط باشد. در ادامه عوامل این وضعیت و عوامل تأثیرگذار را بررسی می‌کنیم:
دلایل اصلی کاهش معاملات مسکن
- افزایش قیمت مسکن:
o رشد بی‌رویه قیمت مسکن در سال‌های اخیر، قدرت خرید بسیاری از خانوارها را کاهش داده و بازار را به سمت رکود برده است.
o قیمت‌ها به حدی افزایش یافته‌اند که بسیاری از افراد حتی با وام‌های حمایتی هم قادر به خرید نیستند.
- تورم و کاهش ارزش پول ملی:
o تورم بالا و کاهش قدرت خرید عمومی باعث شده است که تقاضا برای مسکن به شدت کاهش یابد.
o افراد به جای سرمایه‌گذاری در مسکن به بازارهای دیگر مانند ارز، طلا، و بورس روی آورده‌اند. چرا که این بازار ها قدرت نقد شوندگی بالاتری دارند.
- نرخ بالای بهره وام مسکن:
o با افزایش نرخ بهره بانکی، دریافت تسهیلات برای خرید خانه سخت‌تر و پرهزینه‌تر شده است.
- سیاست‌های ناکارآمد حوزه مسکن:
o فقدان برنامه‌ریزی مؤثر برای عرضه مسکن مناسب، به‌ویژه برای دهک‌های پایین درآمدی، بر رکود معاملات تأثیرگذار بوده است.
o طرح‌هایی مانند مسکن ملی یا نهضت ملی مسکن هنوز نتوانسته‌اند به طور عملی دردی از بازار دوا کنند.
- انتظارات تورمی:
o بسیاری از خریداران و فروشندگان به دلیل پیش‌بینی تغییرات احتمالی در قیمت‌ها یا سیاست‌های دولت، تمایلی به انجام معامله ندارند.
o این عامل باعث کاهش فعالیت در بازار شده است.
مقایسه دوره رونق و رکود
- رونق بازار در سال‌های ۱۳۹۳ و ۱۳۹۷: در این سال‌ها، شرایط نسبی اقتصادی، نرخ بهره پایین‌تر، و دسترسی بهتر به وام‌های مسکن باعث افزایش معاملات شد.
- کف تاریخی معاملات در سال‌های ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳: کاهش معاملات به سطح کمتر از ۲۰ هزار فقره، نشان‌دهنده رکودی بی‌سابقه است که دلایل آن عمدتاً از ساختار کلان اقتصادی کشور ناشی می‌شود.
پیامدهای کاهش معاملات
- رکود در صنعت ساختمان:
o کاهش معاملات مسکن باعث کاهش تقاضا برای ساخت‌وساز شده است، که این امر می‌تواند به تعطیلی پروژه‌های ساختمانی و بیکاری گسترده در این حوزه منجر شود. با افزایش قیمت مصالح ساختمان و هزینه های ساخت و طولانی شدن دوره رکود بسیاری از سازندگان را، برای ساخت و ساز بی انگیزه کرده است.
- کاهش نقدینگی در بازار:
o بازار مسکن به‌عنوان یکی از موتورهای گردش مالی اقتصاد کشور، در این شرایط قادر به ایفای نقش مؤثر نیست. طولانی شدن رکود و کاهش شدید معاملات باعث شده تا قدرت نقد شوندگی سرمایه در بازار املاک افزایش پیدا کند و از این رو خریداران کمتری وارد بازار املاک شوند. اما از طرفی رکود در بازار مسکن فرصت مناسبی برای مصرف کنندگان مسکن است. چرا که با کم شدن تقاضا در بازار، قدرت چانه‌زنی خریداران بالا تر رفته و در این شرایط خرید به قیمت تری نسبت به دوره رونق می‌توان انجام داد. در سایت کیلید می‌توان از قسمت بازار مسکن میانگین قیمت آپارتمان در یک محدوده را مشاهده کرد و بعد با مشاهده آگهی های فروش آپارتمان، فایل هایی که به قیمت یا زیر قیمت هستند را پیدا کرد.
https://kilid.com/buy-apartment/tehran
- افزایش فشار بر اجاره‌نشین‌ها:
o کاهش خرید مسکن، باعث افزایش تقاضا در بازار اجاره شده و فشار بیشتری بر مستأجران وارد می‌کند. افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید مردم باعث شده جمعیت اجاره نشینان روز به روز بیشتر، و تقاضا برای اجاره نشینی افزایش پیدا کند. با بررسی قیمت رهن و اجاره خانه در محله های مختلف تهران می‌توان متوجه این موضوع شد:
https://kilid.com/rent-apartment/tehran
راهکارهای کارشناسان برای بازگشت رونق به بازار
- کنترل قیمت‌ها: دولت باید از طریق سیاست‌های مالیاتی بر خانه‌های خالی و معاملات سوداگرانه، رشد بی‌رویه قیمت‌ها را کنترل کند.
- حمایت از خرید خانه اولی‌ها: با ارائه تسهیلات کم‌بهره و افزایش قدرت خرید، می‌توان تقاضا را در بازار افزایش داد. در حال حاضر با توجه با قیمت مسکن تسهیلات خرید مسکن در شهر تهران کمتر از یک سوم قیمت ارزان ترین آپارتمان های این شهر است. و در کلان شهرهای دیگر این وضعیت فقط کمی بهتر است و قسمت عمده هزینه مسکن بر عهده خریدار است. در کنار اینها ارقام بالای اقساط و نرخ سود باعث کم شدن کارایی تسهیلات خرید مسکن در شرایط فعلی شده است.
- توسعه مسکن ارزان‌قیمت: ساخت مسکن برای اقشار کم درآمد باید در اولویت سیاست‌گذاری‌های دولت قرار گیرد. اگر چه دولت با اجرای طرح هایی مثل مسکن مهر در گذشته و نهضت ملی مسکن در حال حاضر، به دنبال ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا بوده است. اما تا کنون این سیاست ها نتوانسته باعث کنترل قیمت و رونق بازار مسکن شود.
- تقویت اعتماد عمومی به اقتصاد: ایجاد ثبات در اقتصاد کلان و کنترل تورم می‌تواند اعتماد عمومی را برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن افزایش دهد.
- اصلاح قوانین مالیاتی و بانکی: کاهش نرخ بهره و اصلاح شرایط وام‌های مسکن می‌تواند کمک قابل‌توجهی به بازگشت تقاضا کند.
جمع‌بندی
آمار ارائه‌شده نشان می‌دهد که بازار مسکن تهران در یکی از رکودی‌ترین دوره‌های خود قرار دارد. این شرایط نیازمند مداخلات جدی و برنامه‌ریزی دقیق دولت و بخش خصوصی است تا نه‌تنها تقاضا به بازار بازگردد، بلکه دسترسی عموم مردم به مسکن نیز تسهیل شود.
از نظر شما، چه اقداماتی می‌تواند این وضعیت را بهبود دهد؟
