پیش بینی بازار اجاره بها برای نیمه دوم سال 99

صدای ایران- مستاجران حال خوبی ندارند؛ این را می‌توان از روی اعداد و ارقام موجود در گزارش‌های رسمی هم اثبات کرد. در آخرین گزارش بانک مرکزی که به تغییرات قیمت مسکن در مرداد ماه امسال اشاره دارد، آمده شاخص کرایه مسکن استیجاری در تهران و کل کشور به‌ترتیب ۲۷ و ۳۰ درصد رشد داشته است. هر دوی این عدد‌ها بیشتر از نرخ مصوب ۲۵ درصد تعیین شده از سوی دولت هستند و نشان می‌دهند صاحبخانه‌ها حرف‌شنوی نداشته‌اند و مستاجران هم ترجیح داده‌اند بدون جار و جنجال خانه را تخلیه کرده و دنبال جای دیگری بروند. از سوی دیگر وام ودیعه مسکن مستاجران کند و آرام پیش می‌رود و به‌نظر می‌رسد حداقل تا پایان فصل جابجایی تابستان نتواند مشکل خیلی از مستاجران را حل کند. با این‌حال پیش‌بینی آینده بازار اجاره در نیمه دوم سال می‌تواند متفاوت از آنچه در ماه‌های فروردین تا شهریور رخ داد باشد.
 
به نوشته فرارو، بازار مسکن به‌طور معمول در نیمه دم سال آرامتر است. در کنار این سنت هرساله آمار‌ها نشان می‌دهد سرعت رشد قیمت مسکن کاهش پیدا کرده و این اتفاق می‌تواند در بازار اجاره تاثیر بگذارد. افزایش اشتیاق صاحبخانه‌ها برای امضای قرارداد به‌صورت رهن کامل از دیگر تغییرات جدید بازار اجاره مسکن است. این اتفاق در سال‌های قبل کاملا برعکس بود، اما حالا افراد ترجیح می‌دهند با دریافت پول رهن به‌صورت یکجا در بازار‌های سرمایه‌گذاری حاضر شوند. از طرف دیگر زوج‌های جوان که با دریافت وام ازدواج، دستشان پر است می‌توانند با امضای قرارداد به‌صورت رهن کامل برد کنند.

شماره یک؛ منفی
افزایش کرایه‌ها بدون توجه به مصوبه دولت
شاخص کرایه مسکن در شهر تهران و در کل مناطق شهری در آخرین گزارش بانک مرکزی به ترتیب حدود ۲۷ و ۳۰درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش پیدا کرده است، اما گزارش‌های میدانی نکته دیگری را نشان می‌دهد؛ به طوری که می‌توان گفت در برخی مناطق تهران، اجاره‌های نزدیک به دو برابر رشد داشته‌اند. این در شرایطی است که از ابتدای امسال تاکنون بار‌ها دولت روی ممنوعیت افزایش بیش از ۲۵درصد اجاره‌بها در تهران و بیش از ۲۰درصد در کلان‌شهر‌ها و بیش از ۱۵درصد در سایر شهر‌ها تاکید کرده بود. این یعنی برخلاف انتظار صاحبخانه‌ها زیاد حرف مصوبه دولت را گوش نداده‌اند و قیمت‌ها را هرطور دوست داشته‌اند افزایش داده‌اند. واکنش مستاجران هم احتمالا پاسخ منفی و تخلیه ملک بوده است.

شماره دو؛ مثبت
علاقه دوباره صاحبخانه‌ها به رهن کامل
شرایط فعلی بازار مسکن از تغییر ذائقه موجران و مستاجران نسبت به شکل اجاره خبر می‌دهد. دلیل این اتفاق را تا حدی می‌توان به میزان سوددهی بازار سرمایه ارتباط داد. اگرچه شهریورماه آنچنان برای سهامداران خوش‌یمن نبود، اما در کل در طول شش ماه گذشته شاخص کل بورس از رشدی در حدود ۲۰۰درصدی برخودار بوده که چنین سودی را در هیچ‌یک از بازار‌های دیگر شاهد نبودیم و نهایتا در بازار طلا ۸۲درصد، بازار سکه ۸۸درصد و بازار دلار ۵۰درصد سود نصیب سرمایه‌گذاران شده است. همین شرایط، در طول ماه‌های گذشته تمایل مالکان را رهن کامل و در مقابل، مستاجران را به سمت اجاره ماهانه سوق داده است. این در شرایطی است که این وضعیت معمولا کاملا برعکس بود. مشاوران املاک می‌گویند جذابیت بیش از پیش بازار بورس در ماه‌های گذشته باعث شد خانواده‌ها با دست زدن به اقدام‌های عجیبی همچون تعویض ملک خود به ملک کوچک‌تر و واگذاری آن به مستاجر رهن کاملی، همه تلاش خود را برای ورود به این بازار انجام دهند. به گفته آن‌ها این موضوع با استقبال مناسبی از سوی متقاضیان واحد‌های رهنی به‌خصوص زوج‌های جوان که با دریافت وام ازدواج از نقدینگی اولیه مناسب‌تری نسبت به درآمد ماهانه برخوردار هستند، مواجه شد.

شماره سه؛ مثبت
سرعت رشد قیمت مسکن کم شده
به نظر می‌رسد هر چقدر در نیمه ابتدای سال ۹۹ کمترین آرامش در بازار اجاره مشاهده می‌شود، از نیمه دوم سال آرامش به بازار بازگردد. گزارش اخیر بانک مرکزی با اشاره به متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در نیمه اول شهریور امسال، به این موضوع اشاره کرده است. اگرچه در میان آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی، گزارشی از معاملات اجاره در شهریورماه دیده نمی‌شود، اما با توجه به اینکه تغییر رقم اجاره از قیمت مسکن تبعیت می‌کند، این موضوع به بازار اجاره نیز تسری پیدا خواهد کرد. اطلاعات برگرفته از سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور در نیمه اول شهریور ماه سال جاری حاکی از این است که پس از یک دوره التهاب در بازار مسکن، نشانه‌هایی از بازگشت آرامش به این بازار مشاهده شده است. بر اساس اطلاعات سامانه یاد شده، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران در نیمه اول شهریورماه سال جاری به حدود ۲۳.۵میلیون تومان رسیده که در مقایسه با رقم مشابه ماه قبل تنها ۱.۹درصد رشد داشته است. کاهش قابل توجه رشد قیمت مسکن در شهر تهران در شرایطی بوده که تعداد معاملات مسکن شهر تهران پس از ثبت افت ۳۵.۴درصدی در مردادماه سال جاری (نسبت به رقم تیرماه)، در نیمه اول شهریورماه نسبت به مدت مشابه ماه قبل نیز به میزان ۳۷.۷درصد کاهش داشته که حاکی از تداوم افت معاملات مسکن در شهریورماه است. بنا به گزارش بانک مرکزی، بازار مسکن در طول چند ماه گذشته روند پرالتهابی را طی کرده و رشد ماهانه قیمت مسکن در شهر تهران طی اردیبهشت تا مرداد سال جاری ارقام بالایی را تجربه کرده بود.

شماره چهار؛ مثبت
ثبات نسبی در نیمه دوم هر سال
با پایان پیک جابجایی‌ها در شهریور ماه امسال، باید انتظار ثبات نسبی در نیمه دوم سال باشیم. پارسال در دو ماه پایانی سال و امسال در شش ماه اول به دلیل سختی رفت‌وآمد برای موجران و مستاجران، میزان بازدید ملک همه به‌خاطر شیوع کرونا کم شد تا بیشتر شاهد تمدید قرارداد‌ها باشیم. این وضعیت با مصوبه دولت در ستاد ملی کرونا تثبیت شد. بررسی‌های میدانی نشان می‌دهند در حوزه تمدید قرارداد‌ها در پیک جابجایی یعنی در خرداد تا شهریورماه نیز شاهد رشد چشمگیر قرارداد‌های تمدیدی هستیم که در سال‌های گذشته وجود نداشته است. در مجموع کاهش جابجایی‌ها در نیمه دوم سال و کاهش تقاضا، می‌توانند قیمت اجاره در نیمه دوم سال را با ثبات و کاهش احتمالی مواجه کنند. چیزی که این گمانه‌زنی را تقویت می‌کند تعیین تکلیف قانون مالیات خانه‌های خالی و صدور قبض‌های مالیاتی در نیمه دوم سال و شدت پیدا کردن عرضه واحد‌های خالی است.