الزام به تنظیم سند رسمی در دعاوی نسبت به املاک چه زمانی مطرح می شود؟ + فیلم

احسان عابدین وکیل پایه یک دادگستری در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند رسمی  نسبت به املاک به خبرنگار صدای ایران گفت:

دعوای الزام به سند رسمی زمانی مطرح میشود که یک ملک توسط فروشنده با یک مبایعه نامه عادی به خریدار منتقل میشود و فروشنده برای انتقال رسمی ملک به خریدار در دفترخانه حاضر نشود این استنکاف فروشنده برای تنظیم سند رسمی میتواند به هر دلیل شخصی مانند انصراف از معامله،افزایش قیمت ملک،عدم توانایی فروشنده برای اخذ سند مثل اخذ پایان کار و..وهمچنین عدم تمایل پرداخت خریدار به مابقی ثمن باشد

عابدین گفت:اصولا در مبایعه نامه ها یک تاریخ مشخصی برای حضور در دفترخانه رسمی و انتقال ملک به خریدار تعیین میشود و در صورتی که فروشنده در این تاریخ تعیین شده در دفترخانه اسناد رسمی حاضر نشود بنابه درخواست خریدار یک گواهی در دفتر اسناد رسمی مبنی برعدم حضور فروشنده صادر و به خریدار تحویل داده میشود

این وکیل افزود:در برخی از مبایعه نامه ها تاریخ مشخصی برای حضور در دفتر اسناد رسمی تعیین نشده که برای حل این مشکل خریدار باید با یک اظهار نامه رسمی تاریخ و ساعت مشخصی را تعیین کند و به فروشنده اعلام نماید و در صورتی که فروشنده در این تاریخ نیز به دفترخانه مراجعه نکند بازهم دفتر اسناد بنابه درخواست خریدار گواهی عدم حضور را تنظیم و به خریدار تحویل میدهد تا بتواند از این طریق دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح نماید

وی اضافه کرد:نکته قابل توجهی که وجود دارد این است که دفترخانه اسناد فقط یک بار گواهی عدم حضور را صادر میکند و نمیتواند بنابه درخواست خریدار یا فروشنده دوبار یا چندبار این گواهی را صادر کند

 نکته اول :باید شخصی را که ملک در اداره ثبت و اسناد کشور به نام او ثبت شده را طرف دعوا قرار دهد

نکته دوم:ملک باید در زمان تنظیم دادخواست در بازداشت یا همان توقیف نباشد

نکته سوم:ملک نباید در رهن باشد

این سه شرط را به تفکیک بررسی میکنیم

شرط اول این بود که باید حتما مالک اصلی اون پلاک ثبتی که در اداره ثبت و اسناد کشور ملک به نام او ثبت شده  را طرف دعوا قرار دهیم گاهی اوقات در پرونده ها مشاهده میکنیم که شخصی به غیر ازمالک اصلی پلاک ملک را به شخص دیگری منتقل میکند خصوصا در پرونده های مشارکت در ساخت این موضوع به کثرت دیده میشود و ملکی ساخته میشود و هنوز سند تفکیکی برای تمام واحد ها گرفته نشده است در نتیجه سند رسمی اون ملک یک سند مادر است که به نام شخص دیگری ممیباشد ولی فروشنده با توجه به قرارداد مشارکت در ساخت مالکیت دارد و این مالکیت را به شخص دیگری با یک مبایعه نامه عادی منتقل میکند ولی در تاریخی که ثبت شده در قرارداد در دفترخانه حاضر نمی شود که بخواد سند رسمی را منتقل کند

 

وی درباره  عدم حضور فروشنده  گفت:ما باید هم فروشنده و هم مالک اصلی پلاک را طرف دعوا قرار دهیم در غیر این صورت دعوای ما محکوم به رد خواهد شد چرا که در روز اول جلسه دادگاه،دادگاه از اداره ثبت اسناد کشور استعلام مبنی بر مالکیت این پلاک ثبتی را گرفته است و در پرونده ما این استعلام ثبتی وجود دارد پس در اولین مرحله ما باید به این فکر کنیم که ما باید مالک اصلی پلاک ثبتی را هم پیدا کنیم و طرف دعوا قرار دهیم

نکته دوم اینکه ملک نباید در بازداشت یا توقیف باشد یعنی اگر ما دادخواستی را مطرح بکنیم در خصوص ملکی که در بازداشت شخص دیگری قرار گرفته این دادخواست ما مجددا رد میشود

همچنین اگر دادخواستی را مطرح بکنیم بابت ملکی که در رهن شخص دیگری یا دربانک و .. قرار گرفته این دادخواست نیز رد میشود 

در صورتی که ملک در بازداشت قرار گرفته باشد و فروشنده ملک را به شخص دیگری منتقل کند و این بازداشت بنابه درخواست مقامات ذیصلاح باشد و فروشنده هم از آن اطلاع داشته باشد این عمل طبق ماده 663 تعزیرات جمهوری اسلامی جرم تلقی شده است یعنی اینکه فروشنده حتی اگر مالک هم باشد به اتهام تصرف در اموالی که توقیف شدند میتواند مورد محاکمه قرار گیرد وحتی اگر خریدار هم به این موضوع اطلاع داشته باشد مشارکت در این جرم انجام داده است

وی تاکید کرد:در صورتی که ملک در بازداشت شخص دیگری باشد ما باید حتما در دادخواست تقدیمی ذکر بکنیم که ما الزام فروشنده را به فک بازداشت و رفع هر گونه بازداشت و توقیف میخواهیم و در صورتی که نخواهیم دادخواست ما رد میشود و اگر این خواسته را به ستون خواسته هایمان اضافه کنیم دادخواست ما صحیح به دادگاه ارائه شده است

وی اضافه کرد:همچنین اگرملک در رهن جای دیگری باشد در رهن بانک یا موسسه دیگری ما باید الزام به فک رهن را نیز به ستون خواسته هایمان اضافه کنیم و اگر این شرایط هم لحاظ نکنیم دادخواست ما رد خواهد شد

در صورتی که این اتفاق بیفتد مستندا به مفاد146و147 قانون اجرای احکام مدنی ما میتوانیم دادخواست اعتراض ثالث اجرایی مطرح کنیم بدین شرح که ما اعلام میکنیم به دادگاه که ما این ملک را قبل از بازداشت و قبل از توقیف از فروشنده خریداری کرده ایم و دادگاه با استناد به این مسئله و بررسی مبایعه نامه ما موظف است که به نفع ما حکم صادر کند و از ان ملک رفع بازداشت بکند البته باتوجه به اینکه در حال حاظر دادخواست های اعتراض ثالث اجرایی به صورت واهی و سوری بسیار زیادی به دادگستری داده شده است دادگاه ها با دید منفی به این قضیه نگاه میکنند ولی اگر حق با خریدار باشه دادگاه حق را به او میدهد و از ملک رفع توقیف میکند

دادگاه صالح برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی دادگاهی است که ملک در ان محل واقع شده است و ما با توجه به صلاحیت ذاتی و محلی ما باید این دادگاه را پیدا کنیم تا در دادگاه صحیح طرح دعوا بکنیم و هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی هم با توجه به اینکه این دعوا دعوای مالی است و برای املاک در سامانه دادگستری یک قیمت منطقه ای در نظر گرفته شده است که بر همان اساس و مبنی محاسبه میشود و باید پرداخت شود

قیمت منطقه ای قیمتی است که از قیمت واقعی به مراتب پایینتره و تفاوت فاحشی با قیمت املاک دارد 

اگر ما حکم قطعی مبنی بر محکومیت فروشنده  به تنظیم سند رسمی گرفتیم و فروشنده باز در دفتر اسناد رسمی حاظر نشد چه اقدامی انجام بدیم؟

زمانی که حکم قطعی صادر شود برای پرونده تنظیم سند رسمی درخواست اجراییه میکنیم و ظرف ده روز از تاریخی که اجراییه به مخاطب ما یعنی فروشنده ابلاغ میشود موظف است در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شود و ملک را منتقل بکند در غیر این صورت ما از دادگاه میخواهیم که این عمل را انجام دهد یعنی نماینده دادستان به نمایندگی از فروشنده در دفترخانه حاضر خواهد شد و ملک را به خریدار منتقل خواهد کرد        

 

در ادامه ویدیو گفتگو با احسان عابدین در مورد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را ببینید: