تنظیم سند رسمی در پیش فروش اپارتمان ها چه الزامی دارد

به گزارش صدای ایران از گروه وکلای اسا :پیش خرید یا فروش خانه در صورتی که تحت ضوابط و با رعایت مقررات صورت گیرد سود بسیار بالایی برای طرفین وارد و در صورتی که بدون توجه به موازین قانونی تنظیم گردد می‌تواند ضرر هنگفت و  جبران ناپذیری به طرفین وارد میکند.

با توجه به اختلافات و پرونده‌های عمده تشکیل شده در دادگستری در خصوص پیش فروش آپارتمانها،قانون پیش فروش ساختمان در سال ۸۹ توسط مجلس شورای اسلامی تصویب گردید و پیش فروش آپارتمانهاتحت ضوابط و مقرراتی قرار گرفت که به آن می‌پردازیم.
 
طبق قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال ۸۹ هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن،مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید ،از نظر مقررات این قانون « قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.
 
بر طبق ماده ۳ قانون پیش فروش آپارتمانها، قرارداد پیش‌فروش و نیز قراردادواگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (۲) آن قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسالخلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.

همچنین بر اساس ماده ۱۸ آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال ۹۳اقدام به پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است و با مرتکب طبق مواد (۲۳) و (۲۴) قانون رفتار است.
 
بر طبق ماده ۲۳ قانون مذکور صرفاً پیش فروشنده  که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند،به حبس از نود و یک روز تا یک‌سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه واموال دریافتی محکوم می‌شود و پیش خریدار مسئولیت کیفری در این خصوص نداشته باشد.
 
همچنین مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروشبه یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی‌توانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش بکنند.

در غیراین‌صورت برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوندنکته بسیار مهم اینکه قانون و آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش آپارتمانها، پیش فروش آپارتمانها بدون تنظیم سند رسمی راممنوع نموده ولی آن را باطل اعلام نکرده است.

لذا سوال اینجاست که ضمانت اجرای ممنوعیت پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی چیست؟

۳ نظر در خصوص قراردادهای پیش فروش ساختمان که به صورت سند رسمی تنظیم نمی‌شوند وجود دارد:
 
نظریه اول:

با توجه به ممنوعیت اینگونه معاملات بر طبق مواد ۳ قانون پیش فروش ساختمانها و ماده ۱۸ آیین نامه اجرایی قانونمذکوراین معاملات باطل تلقی و اعتبار ندارند.

نظریه دوم:

پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی باطل تلقی نشده و این قرارداد مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی بوده و لذا طرفین نمی‌توانند از مزایای قانون پیش فروش ساختمان استفاده کنند.

نظریه سوم:

پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی باطل تلقی نشده و با توجه به اینکه قانون پیش فروش ساختمانها یک قانون حمایتی است طرفین میتوانند از مزایای آن استفاده کنند.به نظر می‌رسد قرارداد پیش فروش بدون تنظیم سند رسمی باطل تلقی نمی‌شود زیرا در ماده ۲۳ قانون فوق الذکرصرفاً به تعیین مجازات برای اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام پیش فروش ساختمان نموده اند اکتفاء شده است.

قابل مجازات بودن یک عمل ملازمه­ای با بطلان آن عمل حقوقی ندارد بلکه بعضاً تعیین مجازات می توانددلالت بر صحت عمل مذکور داشته باشد.در نتیجه در قراردادهای عادی پیش فروش ساختمان با قراردادی مواجه هستیم که منعی برای صحت آن نیستو صراحتی در باطل بودن آنها نیز وجود ندارد.

چنین قراردادی از مصادیق ماده ۱۰ قانون مدنی است و در نتیجه به مقتضای ماده ۲۱۹ همان قانون لازم الوفاء می باشد.

در عین حال می‌توان در شمول امتیازاتی که در قانون پیش فروش ساختمان برای قرارداد هایی که با رعایت مقررات مذکوردر آن قانون تنظیم شده اند تردید کرد. ولی این امر مانع از رسیدگی و صدور حکم به لزوم جبران خسارت ناشی از عدمانجام تعهدات ناشی از چنین قراردادهایی نخواهد بود.
 
با اجرایی شدن قانون پیش فروش آپارتمانها در سال ۸۹ و با توجه به جرم انگاری برای پیش فروشندگانو مشاورین املاک در صورت تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان بدون سند رسمی و با وجود تصویب آیین نامه اجرایی آن،شاهد این امر هستیم که عملا تنظیم و انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان به صورت رسمی به دلیل عدمهمکاری ارگانهای مرتبط و دفاتر اسناد رسمی،محجور و اجرا نشده باقی مانده است و در آرای صادره از دادگاهها نیزشاهد این هستیم که اعلام می‌کنند قانون مذکور صورت اجرا به خود نگرفته است و کماکان قراردادهای پیش فروش ساختمانبه صورت عادی تنظیم می‌گردند و همان مشکلات و تبعات حقوقی سابق وجود دارد.

 

به نظر می‌رسد با توجه به تبعات حقوقیو کیفری تعیین شده در قانون پیش فروش آپارتمانها می‌بایست تمهیداتی در راستای اجرای صحیح آن در نظر گرفته شودتا کمتر شاهد پرونده‌های مطروحه در این خصوص باشیم.
 
مولف: احسان عابدین وکیل دادگستری