مسکن تدریجی چیست؟/طرح دولت برای رهن و اجاره

صدای ایران- در سال‌های اخیر، افزایش قیمت مسکن باعث شد تا متقاضیان واقعی از آن جا بمانند و سفته بازان حدود 40 درصد از تقاضا را به خود اختصاص دهند. دراین سال‌ها روند معکوس رشد قیمت و افت معاملات شرایط ویژه‌ای دراین بازار به وجود آورده است. برهمین اساس، دستگاه‌های ذیربط برای تسکین دردهای «مسکن» دست به کار شدند و طرح‌های متعددی ارائه شد. اما حدود یک ماه و نیم پیش، از تدوین بسته‌ای با عنوان «رونق بازار مسکن» توسط بانک عامل بخش مسکن خبر رسید که در آن تمام دستگاه‌های مرتبط با این بازار همکاری و مشارکت دارند. این درحالی است که تاکنون جزئیات این طرح رسانه‌ای نشده است.

 

 

درهمین راستا، «مجتبی عزیزیان» عضو هیأت مدیره بانک مسکن در گفت‌و‌گو با «ایران» برای نخستین بار جزئیات این طرح را اعلام کرده است.

در هفته‌های اخیر خبر تدوین بسته رونق بخش مسکن منتشر شد، این بسته بر چه پایه‌هایی استوار است و تأمین مالی آن چگونه خواهد بود؟

با توجه به اهمیت تخصیص بهینه منابع در شرایط موجود، این بسته به‌منظور کنترل بازار مسکن و ساختمان، رهن و اجاره و انواع نهاده‌های ساختمانی طراحی شده است. اساس عملکرد این بسته به نحوی است که جامعه مخاطب بانک مسکن بتوانند در سطح قیمتی مطلوب نیازهای مادی خود را در حوزه‌های ذکر شده از طریق زیرساخت‌های ایجاد شده توسط بانک مسکن تأمین کنند. به همین منظور بانک مسکن در رویکردی چندجانبه روی تمام عوامل مؤثر اثر بگذارد تا به شکل اثربخش و بهره‌وری بالا این امکان را فراهم سازد تا افراد حقیقی و حقوقی بتوانند با مطلوبیت بالا در یک بازار باثبات و کنترل شده اقدام به تأمین نیازهای خود کنند. توجه به این نکته ضروری است که افزایش سقف تسهیلات مسکن رفع‌کننده مشکل متقاضیان نیست، چرا که افزایش سقف تسهیلات از دو جنبه روی بازار تأثیر می‌گذارد؛ از یک سو تأثیر تورمی افزایش سقف تسهیلات را به‌دنبال دارد و از سوی دیگر کاهش توان عامه مردم در پرداخت اقساط این تسهیلات است. اگر سقف تسهیلات دو برابر شود میزان اقساط هم دو برابر می‌شود. بنابراین رویکرد ما درحل مسائل محوری این حوزه می‌تواند تغییرات در متغیرهای اقتصادی پایه باشد.

همانطور که گفته شد تأمین مالی ارزان به تنهایی راهگشا نیست و توجه به مسائل اثرگذار در قیمت تمام شده مسکن اصل اساسی در حمایت عامه مردم است. برهمین اساس، دراین بسته تمام عناصر تأثیرگذار بر قیمت تمام شده مورد بررسی قرار گرفته و برنامه‌هایی برای اصلاح رویه‌ها در نظر گرفته شده است. این بسته یک بسته تعادلی است یعنی هم ابزارهای لازم برای طرف عرضه را تکمیل و توسعه داده و هم ابزارهای طرف تقاضا را بررسی می‌کند. علاوه براین، این بسته ابزارهایی با افزایش کارآیی اطلاعاتی بازار معاملات مسکن، رهن، اجاره و مصالح ساختمانی طراحی کرده است و تأثیراتی را که این بازارها روی هم می‌گذارند شبیه‌سازی کرده و این امکان را برای بانک فراهم آورده که بتواند متناسب با شرایط و محدودیت‌های موجود بهترین تصمیمات را بگیرد. عوامل مؤثر در کاهش قیمت تمام شده مسکن شامل قیمت زمین، قیمت مصالح ساختمانی، طول دوره ساخت (سطح به‌کارگیری تکنولوژی در ساخت) مدیریت تقاضای اضافی ناشی از سفته‌بازی (سرمایه‌گذاری)، قیمت‌سازی و دستکاری قیمت توسط سفته بازان، کنترل عرضه‌های بدون تقاضا و تغییرات در مجموعه‌ای از قوانین و مقررات برای اصلاح بازار را شامل می‌شود که دراین بسته برای هر یک از موارد ذکر شده راهکارهایی تدوین شده است.
ظاهراً در طرح رونق بحث پیش فروش مسکن هم مطرح است.

پیش فروش تضمینی مسکن یکی از راه‌های کاهش قیمت تمام شده مسکن است. به‌همین دلیل سازوکارهایی برای دستیابی متقاضیان به مسکن با قیمت تمام شده را در پیش گرفته است. این راهکار می‌تواند کمک کند تا مسکن با قیمت تمام شده ساخته و بدون حاشیه سود در اختیار متقاضیان قرار گیرد. البته اصلاحاتی در قانون پیش فروش لازم است که انجام این اصلاحات توسط وزارت اقتصاد در حال پیگیری است.

پیش فروش تضمینی به متقاضی این امکان را می‌دهد که پول ساخت را در هنگام دوره ساخت به بانک بپردازد و بانک این پول را به پیمانکار (سازنده) بپردازد. تضامین لازم به متقاضی نیز توسط بانک داده می‌شود و پیمانکار هزینه ساخت را متناسب با پیشرفت پروژه از بانک دریافت می‌کند. برهمین اساس، بانک، واحد مسکونی را به قیمت تمام شده ساخت در اختیار مشتری قرار می‌دهد. با توجه به اینکه رویکرد تأمین منابع پیمانکار از طریق بانک انجام می‌شود حاشیه سود سازنده که در بهترین حالت به‌صورت متوسط 42 درصد در دوره ساخت است از قیمت تمام شده مسکن کم خواهد شد. کما اینکه این کاهش متناسب با نوع ملک ساخته شده و محل آن متفاوت است. اما حداقل منافع متصور از این رویکرد 30 درصد ارزان‌تر از قیمت فروش نقدی خواهد بود.

امکان پیش فروش تضمینی به شکل فردی، گروهی و نهادی وجود خواهد داشت.

پیش فروش تضمینی به شکل گروهی‌تمام مشکلات تعاونی‌های مسکن را پوشش داده است. دو مشکل اساسی تعاونی‌های مسکن، نداشتن تخصص کافی در ساخت و ساز و کمبود منابع در صورت خروج برخی از سرمایه‌گذاران در هنگام دوره ساخت است که بانک سازوکارهای فنی و مالی متناسب پوشش این ریسک‌ها را تدوین کرده است.

پایه دیگر طرح رونق مسکن، ‌بحث کارآیی اطلاعات و شفافیت بازار است. تاکنون به این موضوع توجه نشده است.

کارآیی اطلاعاتی یعنی اینکه با روش درست قیمت‌ها را در بازار شفاف کنیم. همان‌طور که در بازار سهام در حجم مبنا داریم و باید تعداد مشخصی معامله انجام شود تا قیمت مشخص شود، در بازار مسکن هم همین اتفاق بیفتد. برای مثال در منطقه یک تهران برای اینکه قیمت از 27 به 42 میلیون تومان برسد باید 38 معامله انجام شود، این در حالی است که این افزایش قیمت تنها با سه معامله اتفاق افتاده است یعنی معاملات واقعی نبوده و در جهت قیمت‌سازی بوده است. همچنین نرم‌افزارهایی که در زمینه بازار مسکن فعال هستند، آخرین قیمت را اعلام می‌کنند، در حالی که این نرخ آخرین معامله است نه آخرین قیمت، چرا که آخرین معامله می‌تواند دستکاری شده باشد.
بنابراین یکی از موارد مهم موضوع شفاف‌سازی است.

 

برای تمام شهرهای کشور شاخص قیمت مسکن تدوین شده است. بر این اساس می‌توانیم میزان تغییر قیمت به تفکیک مناطق شهری را به‌صورت دقیق محاسبه و اعلام کنیم. این اقدام چند تحول جدی در بازار رقم می‌زند؛ یکی اینکه با اعلام قیمت‌های واقعی خریداران از آن مطلع می‌شوند و به تدریج قیمت‌های غیرواقعی کمرنگ می‌شود، دومین نتیجه این است که می‌توان ابزارهای متکی به شاخص تعریف کرد. این ابزارها امکان می‌دهد که ارزش دارایی را حفظ کنیم. برای مثال، سرمایه شما به اندازه خرید یک واحد در منطقه یک تهران نیست ولی با همین سرمایه ابزارهای شاخص مربوط به منطقه یک را خریداری می‌کنید و ارزش دارایی حفظ می‌شود. بر این اساس، گواهی سپرده اوراق مشارکت با شاخص هر منطقه قابلیت انتشار دارد.

این کار نقش بسیار مهمی در ثبات و ساماندهی بازار دارد. تاکنون برای ثبات بازار به سمت افزایش اعتبارات و ساخت مسکن می‌رفتیم اما با بسته جدید می‌دانیم که چگونه و از چه طریق نقدینگی را به‌صورت اثربخش هدایت کنیم.

در شرایط تورمی 40 درصد تقاضایی که وارد بازار می‌شود، سفته بازانه است. در واقع خریداران برای نیاز واقعی خرید نمی‌کنند و این کار را برای کسب سود یا حفظ ارزش دارایی خود انجام می‌دهند.
اما در طرح رونق این دسته از افراد می‌توانند با خرید شاخص قیمتی هر منطقه ارزش دارایی خود را حفظ کنند. این در حالی است که نقد شوندگی ابزار متکی به شاخص خیلی بیشتر از خود ملک است. با این کار تقاضای اضافه هم از بازار حذف می‌شود. برآوردها نشان می‌دهد با پیش فروش تضمینی می‌توان قیمت مسکن را 22 درصد کاهش داد و با حذف تقاضای اضافی نیز تا 20 درصد دیگر از قیمت کاست.

بخش خرید و فروش و اجاره رابطه تنگاتنگی با هم دارد. زمانی که تقاضای سفته‌بازی وارد بازار می‌شود، حداقل 20 درصد از واحدهای مسکونی وارد بازار اجاره نمی‌شود، چرا که خریداران این واحدها با هدف فروش دوباره و کسب سود وارد بازار شده‌اند و به همین دلیل واحدهای خود را اجاره نمی‌دهند و به بازار اجاره فشار وارد می‌شود. بنابراین حجم بزرگی از عرضه به بازار اجاره وارد نمی‌شود و باعث افزایش اجاره بها می‌شود. در بسته رونق مسکن علاوه بر خرید و فروش برای نخستین بار وارد بحث رهن و اجاره هم شده‌ایم.

در قالب این طرح، راه‌اندازی حساب تعویض رهن و اجاره پیش‌بینی شده است که در مرحله اول در بازار پول و در مرحله بعد به‌عنوان محصول بازارسرمایه قابل ارائه خواهد بود. یکی از مهم‌ترین مشکلات،تطابق نداشتن مبلغ رهن و اجاره برای مستأجران است. تاکنون نرخ تبدیل رهن به اجاره 3 درصد بوده که نرخ مؤثر آن به 36 درصد می‌رسد. اما نرخ تأمین مالی بانکی 18 درصد است. در این حساب مستأجران می‌توانند رهن و اجاره را به هم تبدیل کنند. کسی که دنبال کسب سود است، یونیت یا برگه سهامداری حساب را خریداری می‌کند و مستأجرانی که قدرت پرداخت اجاره دارند اما نمی‌توانند رهن بپردازند، اوراق ودیعه مسکن را خریداری و بانک مبلغ رهن مورد نیاز را به آنها تسهیلات می‌دهد. هزینه تأمین مالی این روش حدود 20 تا 22 درصد است که مقایسه آن با هزینه تبدیل رهن به اجاره یعنی 36 درصد حدود 12 تا 14 درصد ارزان‌تر تمام می‌شود. البته در زمینه قوانین مالیاتی برای کاهش هزینه مستأجران نیز در طرح رونق مسکن دیده شده که هم‌اکنون در دستور کار وزارت اقتصاد است که باعث می‌شود تأثیرتقاضای سفته‌بازانه در بازار مسکن کاهش یابد.

بله، این بخش هم در طرح دیده شده است. با توجه به تأثیر نهاده‌های ساختمانی و مصالح روی این بخش، ابزار مالی شاخص مصالح ساختمانی تدوین می‌شود. همواره سازندگان پیش از ساخت، بخش عمده مصالح مورد نیاز خود را خریداری و انبار می‌کنند اما با طراحی این ابزار، سازنده به جای خرید خود مصالح، شاخص آن را خریداری می‌کند که ریسک را هم کاهش می‌دهد. بنابراین هر زمان که به آن مصالح خاص نیاز داشته باشد، از ابزار مالی شاخص آن مصالح استفاده می‌کند. حتی کسانی هم که برای سفته‌بازی مصالح خریداری می‌کنند، با خرید ابزار مالی متکی به شاخص مصالح ضمن کسب سود از بازار واقعی خارج می‌شوند. این در حالی است که همواره تقاضای غیرواقعی زمینه افزایش قیمت را فراهم می‌کند.

در قالب این طرح، میانگین متراژ واحدهای مسکونی خریداری شده در هر منطقه احصا شده است و این در حالی است که نیاز خریداران در بسیاری موارد با واحدهای ساخته شده و پروانه‌های ساختمانی تطابق ندارد. برای مثال در یک منطقه مردم واحدهای 80 متری می‌خرند اما پروانه‌های ساختمانی بالای 100 متر صادر می‌شود. براساس همین اطلاعات، می‌توان سازندگان را هدایت کرد. عمده مانع موجود برای متراژ واحدهای مسکونی، تأمین پارکینگ است که سراغ متراژهای بزرگ‌تر می‌روند. در همین راستا در این طرح، ساخت بلوک‌های مشاع که میان واحدهای مسکونی ساخته می‌شود، پیش‌بینی شده است که در آن پارکینگ، سالن اجتماع، زمین بازی و... جانمایی می‌شود و باعث کاهش هزینه‌ها خواهد شد. در مجموع در این طرح رونق تمام مؤلفه‌ها از عرضه و تقاضا و... دیده شده است.

در این طرح برای طراحی ابزارهای مالی جدید نیازمند مشارکت سازمان بورس و بانک مرکزی هستیم ولی نگاه سازمان بورس حمایتی نیست و بیشتر نظارتی است. بنابراین نیازمند تسهیل در تدوین ابزارهای جدید هستیم. در بخش بانک مرکزی نیز به‌عنوان نهاد ناظر پول، تمام بانک‌ها را برابر می‌بیند اما مسکن نیازمند نگاه ویژه‌ای است. در مذاکرات صورت گرفته قرار شده تسهیلاتی انجام شود. در این طرح، وزارت راه و شهرسازی نیز نقش پشتیبان را دارد. وزارت اقتصاد نیز نقش مهمی دارد که یکی از آنها، آزادسازی زمین‌های دولتی است. در صورتی که تنها یک دهم درصد از زمین‌های دولتی در 30 شهر اصلی آزاد شود، 40 هزار میلیارد تومان مبالغ آزاد می‌شود که نقش مهمی در تحرک بازار مسکن دارد. اگر زمین از قیمت تمام شده مسکن خارج شود، تولید مسکن ارزان می‌شود. دستگاه‌ها و نهادهای دولتی باید زمین‌های مازاد خود را واگذار کنند. چون این زمین‌ها داخل شهر هستند، تأثیر آن بیشتر می‌شود.

بله، قرار شده در بانک مسکن در قالب تسهیلات ودیعه اجاره مسکن به این افراد پرداخت شود. علاوه بر این، بحث «مسکن تدریجی» را نیز برای اقشار کم درآمد دنبال می‌کنیم که در آن واحد مسکونی بتدریج تجهیز و آماده می‌شود. در این طرح با 60 درصد هزینه ساخت مسکن می‌توان واحدی قابل سکونت آماده کرد تا بتدریج کامل شود. البته باید برای تأمین مالی بهسازی واحدهای مسکونی مثل لوله‌کشی، کف، پنجره و... نیز برنامه‌ریزی کنیم و به متقاضیان وام پرداخت کنیم.

یک ماه و نیم از تدوین و ارائه این طرح می‌گذرد و خوشبختانه با استقبال دستگاه‌های همکار مواجه شده است. ما پایان پاییز سال‌جاری را به‌عنوان موعد اجرای این طرح در نظر گرفته‌ایم اما با توجه به اینکه چنین طرحی برای نخستین‌بار ارائه شده است، ممکن است با تأخیراتی همراه باشد. هم‌اکنون هر بخشی در دستگاه ذیربط دنبال می‌شود و به طور همزمان پیش می‌رود و به شکل بسیار مناسبی در جریان است.

پ/