وام 200 میلیونی با بازار مسکن چه می کند؟

با مطرح شدن پیشنهاد افزایش تسهیلات خرید مسکن به 200 میلیون تومان، کارشناسان تاکید دارند پیش از قطعی شدن این تصمیم، باید نقص‌های فنی در ارتباط با این تسهیلات برطرف شود.

به گزارش صدای ایران «سقف وام خرید مسکن 200 میلیون تومان می‌شود» این خبر امیدوارکننده‌ای است که وزیر راه و شهرسازی در نخستین روز کاری پس از تعطیلات نوروز 97 به متقاضیان خرید خانه داد. عباس آخوندی اعلام کرد: «پیگیر افزایش سقف وام خرید مسکن هستیم که براساس آن، وام ۱۶۰ میلیون تومانی (تسهیلات زوجین خانه‌اولی) حداقل به ۲۰۰ میلیون تومان افزایش یابد.» 

این اعلام وزیر راه و شهرسازی، ادامه همان سیاستی است که طی سال‌های گذشته از سوی وی مبنی بر تلاش برای پوشش حداقل ۵۰ درصدی وام مسکن از هزینه خرید یک آپارتمان مصرفی مورد تاکید قرار داشته است. افزایش تسهیلات مسکن برای خانه اولی‌ها به 160 میلیون تومان نیز در همین راستا بود، اما رشد یک‌باره قیمت مسکن از نیمه دوم سال ۱۳۹۶ به بعد، بازار مسکن را با کاهش تقاضا روبه‌رو کرد.

تا پیش از این بازار مسکن خالی از تقاضای سوداگری بود و متقاضیان واقعی در آن حضور داشتند. اما پس از افزایش ۱۰ تا ۳۰ درصدی قیمت‌ها که در بعضی مناطق به ۴۰ درصد می‌رسید، تسهیلات مسکن تاثیر خود را به تدریج از دست داد؛ تا جایی که حد پوشش‌دهی بالاترین تسهیلات پرداختی در تهران که به سقف ۱۶۰ میلیون تومان می‌رسید، به حدود نصف میانگین قیمت مسکن رسیده است.

معاملات مسکن هم که از نیمه دوم سال ۱۳۹۶ هر ماهه به طور متوسط ۱۰ درصد افزایش نشان می‌داد، در اسفندماه رشدی حدود صفر داشت. به عبارتی، رشد قیمت مسکن اثرات نامطلوبی را در این بازار ایجاد کرد. 

البته بلافاصله پس از انتشار این خبر، مدیرعامل بانک مسکن اعلام کرد «اگر سقف تسهیلات خرید مسکن افزایش یافت، بازپرداخت اقساط نیز باید در استطاعت متقاضیان مسکن باشد.»

ابوالقاسم رحیمی انارکی با ‌اشاره به توان مالی متقاضیان عنوان کرد: «موضوعی که برای بالا بردن سقف تسهیلات خرید مسکن اهمیت دارد، این است که اگر سقف تسهیلات خرید مسکن افزایش یافت، بازپرداخت اقساط نیز در استطاعت متقاضیان مسکن باید باشد.»

در حال حاضر اقساط تسهیلات 80 میلیون تومانی خرید مسکن (خانه‌اولی‌ها) با بازپرداخت 12 ساله، ماهانه 938 هزار تومان است و آن‌گونه که مدیران ارشد بانک مسکن تاکید و اعلام کرده‌اند، نرخ سود تسهیلات مسکن بیشتر از این نمی‌تواند کاهش یابد.

کشورهای مختلف چگونه تسهیلات مسکن می‌دهند؟

بررسی‌ها از تجربه توسعه بازار تسهیلات رهنی در کشورهای مختلف نشان می‌دهد وام‌های حمایتی خرید مسکن در قالب دو مدل «یارانه بی‌قید و شرط برای همه متقاضیان» و «اولویت‌بخشی به خانه‌اولی‌ها» پرداخت می‌شود.

همچنین بازار تسهیلات رهنی وام‌های خرید مسکن در کشورهای مختلف جهان به دو شکل مشمول یارانه نرخ سود قرار می‌گیرد؛ به‌طوری‌که برخی دولت‌ها برای کاهش بهای تمام شده وام مسکن و پایین‌ آوردن هزینه صاحب‌خانه شدن، همه اقشار متقاضی را تحت پوشش یارانه وام قرار می‌دهند و برخی دیگر، از مدل «یارانه هدفمند» استفاده می‌کنند. 

نقص‌های فنی افزایش تسهیلات خرید مسکن

حال با مطرح شدن پیشنهاد افزایش تسهیلات خرید مسکن به 200 میلیون تومان، کارشناسان تاکید دارند قبل از افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن، باید نقص‌های فنی در ارتباط با این تسهیلات برطرف شود.

در حال حاضر وجود یک نقص فنی در دو شکل «بالا بودن مبلغ سپرده اولیه برای دریافت وام» و همچنین «طول زمانی پایین برای بازپرداخت تسهیلات» موجب شده استفاده از این تسهیلات برای گروهی از خانه‌اولی‌ها غیرممکن شود که کارشناسان معتقدند اصلاح این نقص فنی باید در اولویت قرار بگیرد.

حیدر مستخدمین‌حسینی، معاون اسبق وزیر اقتصاد در این باره تاکید دارد؛ «درست است اقتصاد ما در طرف عرضه یعنی تولید هم دچار مشکل است که بخشی از آن به رکود ارتباط پیدا می‌کند؛ اما مهم‌ترین نکته‌ای که در بخش ساختمان وجود دارد، بحث تقاضا و قدرت خرید است.»

به اعتقاد وی، «تقاضا و قدرت خرید نیز نیاز به درآمد و منابع مالی دارد و در شرایطی که وام مسکن برحسب مبلغ مرتبا افزایش داده شود، اما به ‌لحاظ زمانی تغییری در آن صورت نگیرد؛ یعنی سقف بازپرداخت در سقف فعلی باقی بماند، به ‌لحاظ اینکه طرف تقاضا و درآمدی که خانوارها در اختیار دارند، کفاف بازپرداخت را نمی‌دهد و بازپرداخت ماهانه افزون‌تر می‌شود، نمی‌تواند مشکل طرف تقاضا را حل کند.»

به گفته مستخدمین‌حسینی، «سیاست‌گذاری‌ها در سطح کلان باید به‌گونه‌ای باشد که قدرت تقاضا نشات‌گرفته از درآمد خانوارها باشد. یعنی اگر تغییری در مدت‌زمان بازپرداخت تسهیلات صورت نگیرد، نمی‌تواند شامل حال افرادی شود که بتوانند از این موقعیت بهره‌برداری کنند، بنابراین در حیطه اختیار وزارت راه‌وشهرسازی نیست که درآمد خانوارها را افزایش دهد. وزارت مسکن باید بتواند تولید و نحوه مسکن را با بحث درآمدی جامعه تطبیق دهد و جهت‌گیری را در سطح کلان کشور در حوزه مسکن ترسیم کند.»

مرتضی عزتی، استاد اقتصاد دانشگاه تربیت مدرس نیز معتقد است: «با توجه به اینکه مبلغ وام جدید زیاد نیست و به افراد خاص تعلق می‌گیرد و همچنان تعداد بسیاری در صف انتظار دریافت وام باقی می‌مانند و این سهم کوچکی از هزینه خرید مسکن در تهران است، برای واحدهای بسیار کوچک تاثیر بین پنج تا ۱۰ درصد است. این افزایش هم در فصل تابستان و بعد از آن اتفاق خواهد افتاد.»

به گفته وی، «در حال حاضر برخلاف توقع عرضه‌کنندگان، چون متقاضیان هنوز دسترسی به این وام ندارند فعلا تغییری در قدرت خرید دیده نخواهد شد، به ویژه در خصوص مسکن‌هایی با متراژ بالا رقم پیشنهادی وام تاثیر چندانی بر توان خرید افراد ندارد.»

عزتی تصریح کرد: «وام مسکن ۲۰۰ میلیون تومانی می‌تواند بر توان خرید زوج‌های تازه ازدواج کرده و خانه‌اولی‌ها و سکنه شهرهای کوچک سهم مختصری در تامین مالی خریداران مسکن ایفا کند.»