با
وجود این‌که همیشه در فصل پاییز، بازار مسکن از رونق چندانی برخوردار
نبوده است، اما امسال با توجه به رکودی که کشور در یکی دو سال اخیر درگیر
آن شده است، با وضعیت نگران کننده تری روبه رو هستیم. مشکل از جایی شروع شد
که انبوه سازان، پول کافی برای ساخت‌و‌ساز در اختیار نداشتند و این باعث
شد که صاحبان سرمایه وارد این عرصه شوند تا پول بیشتری به جیب بزنند.
در
این میان سودهای نامتعارفی که نصیب پیمانکاران می‌شد و همچنین عدم تخصص در
امر ساخت‌و‌ساز، به بزرگ شدن حباب قیمت مسکن دامن زد. این‌ها از جمله
مواردی هستندکه باعث شده در معاملات مسکن رکود ایجاد شود و اگر از
سازنده‌ها پرسیده شود که در این شرایط باز هم حاضر به ساخت و ساز هستید یا
نه، پاسخشان منفی خواهد بود؛ زیرا در حال حاضر دریافت سودهای بانکی را به
ساخت و ساز ترجیح می‌دهند.
در این خصوص شاید کاهش نرخ سود بانکی بتواند
محرک مناسبی برای افزایش سرمایه‌گذاری و تسریع رونق در بازار مسکن و ساخت و
ساز باشد، با وجود این‌که چندی پیش نرخ سود بانکی کاهش پیدا کرد، ولی
ظاهراً هنوز برای سازندگان سود بانک‌ها مناسب‌‌تر از ورود به عرصه ساخت و
ساز است و برخی از انبوه‌سازان ترجیح می‌دهند سرمایه خود را بدون هیچ
استرسی در بانک‌ها سپرده‌گذاری کرده و سود دریافت کنند. با این اوصاف به
نظر می‌رسد تا زمانی که نرخ سود بانکی به زیر 12 درصد نرسد نمی‌توان به
رونق معاملات مسکن امیدوار شد.
همچنین با توجه به این‌که ساخت و ساز یکی از
مهم‌ترین بخش‌های اقتصاد کشور است مي‌توان آن را موتور محرك خروج از شرايط
ركود اقتصادي دانست. در چنین شرایطی با جدی شدن مساله رکود مسکن و وابستگی
حدود 80 درصد مشاغل اجتماعی به این عرصه، مسئولان باید دست به‌کار شوند و
باز هم نرخ سود بانکی را پایین بیاورند.
عوامل بهبود بخش مسکن
همان‌طور که می دانیم ، کاهش نرخ بهره ، امکان وام‌دهی و روندهای عرضه و
تقاضا از مهم‌ترین عوامل بهبود بخش مسکن است. در این‌خصوص به سراغ مهدی
سلطان محمدی، کارشناس حوزه مسکن می‌رویم و دیدگاه وی را در زمینه چگونگی
بهبود وضعیت بازار مسکن و خروج این بخش از رکود جویا می‌شویم.
وی در این
باره به «قانون» می‌گوید: در شرایط فعلی با بهبود وضعیت بدهی‌های بانکی،
منابع بسیاری در حال آزاد شدن هستند و خوشبختانه نرخ بهره بانکی هم در حال
کاهش است. با توجه به این‌که در همه جا رونق بازار مسکن، ارتباط نزدیکی با
کاهش نرخ بهره بانکی دارد این اتفاق خواه‌ناخواه باعث فعال شدن بازار مسکن
می‌شود. همچنین با توجه به این‌که میزان عرضه در این بخش در طول دو سه سال
گذشته تا حدی محدود شده است، بخشی از اضافه عرضه سنگینی که در بازار وجود
داشته است، جذب و به طور قطع این تعادل در جهت رونق بیشتر و عرضه بیشتر
مسکن در سال‌های آتی عمل خواهد کرد. علاوه بر بعضی از عوامل که به رونق
بازار مسکن کمک می‌کنند، عواملی نیز وجود دارند که در جهت مخالف پیش
می‌روند.
در حال حاضر درآمد خانوارها همچنان در وضعیت خوبی به سر نمی‌برد و
در واقع تحولات مثبتی که در صحنه اقتصاد کلان اتفاق افتاده هنوز به بودجه
خانوارها منتقل نشده است و این مستلزم گذشت زمان است تا مردم تغییر شرایط
را در جامعه احساس کنند. بنابراین با بهبود وضع درآمدها در جامعه،
خانواده‌ها می‌توانند پس انداز کرده و بودجه بیشتری برای تهیه مسکن در
اختیار داشته باشند.
درآمدهای نفتی نیز یکی دیگر از عوامل رونق بازار است
که افزایش آن باعث رونق بازار مسکن نیز می‌شود. در حال حاضر زمینه‌های
افزایش درآمد نفتی در کشور فراهم شده است، اما انعکاس آن در زندگی روزمره
مردم زمان‌بر است. با جمع بندی این پارامترها انتظار می‌رود بازار مسکن به
تدریج و بسیار آرام، تحرک بیشتری پیدا کند.
افزایش قیمت پا به پای رونق
لزوما رونق بخش مسکن با افزایش قیمت همراه خواهد بود و این کار بدون تغییر
نرخ، کاری بسیار دشوار است. سلطان محمدی معتقد است: لازمه رونق این بخش،
این است که سازنده احساس کند بازار مسکن بازدهی دارد، از طرفی لازمه
افزایش بازدهی نیز افزایش قیمت فروش و همچنین کاهش هزینه‌ها است. با توجه
به وضعیت تورم در کشور نمی‌توان انتظار کاهش قیمت را داشته باشیم. بنابراین
این رونق باید از مجرای افزایش قیمت فروش باشد.
افزایش قیمت حوالی تورم است
به نظر می‌رسد با توجه به چشم انداز دولت، افزایش قیمت مسکن در راستای
بهبود وضعیت بازار مسکن و خروج از رکود، نگران کننده نخواهد بود و انتظار
می‌رود رقم آن، حول و حوش نرخ تورم باشد. وی در پاسخ به این سوال که آیا به
زودی شاهد حرکت این بازار خواهیم بود یا نه؟ بیان می‌کند: واژه «زود»
تعبیری بسیار خوشبینانه برای این پیش‌بینی است زیرا حرکت بازار مسکن حرکتی
ماهیتا قطعی است که علائم آن ظاهر شده و مسکن در حال گذراندن دوره پیش رونق
است. همچنین تحرکات ایجاد شده در بازار مسکن، تغییرات بسیار اندکی که
درقیمت‌ها اتفاق افتاده و میزان صدور پروانه‌ها، گواه حجم معاملات پیش رو
به سوی رونق بیشتر هستند.
خبر خوب یا بد؟
در شرایط فعلی وضعیت خریداران بالفعل با دیگران متفاوت خواهد بود . این
استاد دانشگاه در این خصوص می‌گوید: این خبر برای خریداران بالفعل که
منابعش را دارند، چندان خوشایند نیست زیرا می‌دانند افزایش رونق با افزایش
قیمت همراه خواهد بود. از طرفی وضعیت فعلی برای خانوارهایی که منابع کافی
ندارند و باید این منابع را از بازارهای مالی تامین کنند، شرایط امیدوار
کننده ای را رقم نمی زند؛ بنابراین باید به فکر تغییرات بود. افزایش عرضه
در مجموعه اقتصاد کلان، طبیعتا به نفع جامعه است؛ زیرا در حال حاضر با
سالانه حدود 800هزار تقاضای نیاز مسکن جدید روبرو هستیم؛ در حالی که با
کمبود عرضه مواجه‌ایم. برای نسل جدید که وارد سن ازدواج می‌شوند و مشتری
مسکن هستند، عرضه به اندازه تقاضا نیست بنابراین چنان‌چه در بخش مسکن رونق
ایجاد نشود، بخش خصوصی سرمایه‌گذاری کافی نمی‌کند.
ارتباط مسکن با دیگر بخش ها
سلطان محمدی در پایان سخنان خود تصریح می‌کند: بخش های زیادی از اقتصاد
کشور چه به صورت مستقیم و چه غیرمستقیم وابسته به بخش مسکن هستند که
کوچک‌ترین تحول در این بازار، به حرکت آن‌ها نیز کمک می‌کند. از جمله صنایع
فولاد، کاشی و سرامیک، مصالح ساختمانی و... بنابراین افزایش رونق مسکن
باعث اشتغال بیشتر می شود و این افزایش اشتغال، درآمد جامعه را نیز افزایش
می‌دهد.
