آیین نامه اجرایی تامین مالی بخش مسکن
هیأت وزیران در جلسه 1395/8/5 به پیشنهاد مشترک وزارتخانه های راه و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی و بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران و به استناد بند (5) ماده (14) قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن ـ مصوب 1387ـ آییننامه اجرایی ماده یادشده را به شرح زیر تصویب کرد:
*ماده1ـ *در این آیین نامه اصطلاحات زیر در معانی مشروح مربوط به کار میروند:
*الف ـ اوراق رهنی مسکن:*اوراق بهادار با نامی که مطابق تشریفات پیش‌بینی‌شده در قانون بازار اوراق بهادار جمهوری اسلامی ایران ـ مصوب 1384 ـ به منظور خرید مطالبات رهنی مسکن منتشر می‌شود.
*ب ـ صندوق سرمایهگذاری در املاک و مستغلات:*نوعی صندوق سرمایهگذاری موضوع بند (هـ) ماده (1) قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید به منظور تسهیل اجرای سیاست‌های کلی اصل چهل و چهارم قانون اساسی ـ مصوب1388ـ که به منظور خرید یا پیش‌خرید ساختمان با هدف فروش یا اجاره دادن آن به منظور کسب سود تأسیس می‌گردد.
*پ ـ بانک مرکزی:*بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران.
*ت ـ مؤسسه اعتباری:*بانک، مؤسسه اعتباری غیربانکی و سایر بنگاه‌های واسطه پولی که به موجب قانون و یا با اجازه‌نامه بانک مرکزی تأسیس شده، به عملیات بانکی اشتغال دارد و بیش از پنجاه درصد سهام آن متعلق به اشخاص غیردولتی بوده و تحت نظارت بانک مرکزی میباشد.
*ث ـ گواهی سپرده خاص:*سپردهای که مؤسسات اعتباری به منظور تجهیز منابع
برای تأمین مالی طرحهای مشخص جدید سودآور تولیدی و ساختمانی و خدماتی و
نیز توسعه و تکمیل طرحهای سودآور موجود با سررسید مشخص افتتاح مینمایند.
(موضوع دستورالعمل انتشار اوراق گواهی سپرده مدت‌دار، ویژه سرمایهگذاری
(خاص) مصوب 1378/11/3 شورای پول و اعتبار و اصلاحات بعدی آن).
*ج ـ مؤسسه بیمه بازرگانی:*مؤسسه بیمه مستقیم اعم از دولتی و غیردولتی که مجاز به انجام عملیات بیمه در ایران میباشد و تحت نظارت بیمه مرکزی جمهوری اسلامی ایران فعالیت مینماید.
*چ ـ انبوهساز:*شخصی که توانمندی مدیریت و مسئولیت پدیدآوری پروژه‌ها و طرح‌ها و مدیریت تولید و عرضه مسکن را در چارچوب مقررات ملی ساختمان و سایر قوانین مربوط داشته و دارای پروانه اشتغال به کار انبوه‌سازی مطابق ضوابط مربوط از وزارت راه و شهرسازی میباشد.
*ح ـ پروژه‌های انبوه‌سازی:*پروژه‌ای که پروانه ساخت آن در شهرهای بالای یک میلیون نفر جمعیت مشتمل بر حداقل (80) واحد، در شهرهای بالای (200) هزار نفر جمعیت حداقل (25) واحد و در سایر شهرها و مناطق روستایی حداقل (10) واحد مسکونی میباشد.
*خ ـ صنعتی‌سازی ساختمان:*روشی که منابع انسانی، مواد اولیه و سرمایه در فرایند ساخت را با بکارگیری فناوری‌های نوین در آن در یک ساختار منظم، برنامه‌ریزی شده (مدولار)، تشکیل‌یافته و منسجم به‌طور کارا بکار گیرد.
*ماده2ـ*فعالیت شرکتهای واسپاری (لیزینگ) در بخش مسکن درچارچوب ضوابط و مقرراتی خواهد بود که ظرف یک ماه پس از ابلاغ این آیین نامه به پیشنهاد بانک مرکزی به تصویب شورای پول و اعتبار می‌رسد.
*ماده3ـ*شرکتهای واسپاری (لیزینگ) مجازند به منظور تأمین مالی بخش مسکن در چارچوب قوانین و مقررات مربوط از طریق انتشار اوراق بهادار اقدام نمایند.
*ماده4ـ*وزارت راه و شهرسازی در راستای اجرای برنامه‌های حمایتی بخش مسکن مجاز است درچارچوب تفاهم‌نامه مشترک با مؤسسات اعتباری یا شرکتهای واسپاری (لیزینگ) نسبت به تخصیص یارانه سود تسهیلات در سقف اعتبارات مصوب مربوط درچارچوب موافقت‌نامه مبادله شده با سازمان برنامه و بودجه کشور اقدام نماید.
*ماده5 ـ*در صورتی که سرمایهگذاری در بخش مسکن موجب ورود فناوری‌های نوین فاقد مشابه داخلی در بخش صنعت ساختمان یا ارتقای مدیریت و ظرفیت بنگاهی و یا ورود سرمایه و منابع مالی با منشأ خارجی به این بخش گردد، تا سقف پنجاه درصد هزینه صدور پروانه ساختمان مسکونی، بیمه کارگران و انواع بیمه‌نامه‌های تولید مسکن از محل منابع مالی موضوع این آیین نامه در سقف اعتبارات مصوب مربوط قابل تأمین و پرداخت میباشد.
*تبصره ـ*تأیید نوین بودن فناوری ساختمان، نوآوری فنی، تعیین سطح قابل
قبول سرمایهگذاری و تأیید ظرفیت‌ها و مدیریت بنگاهی جهت برخورداری از
حمایت‌ها و میزان تأثیر آنها در استفاده از تسهیلات این ماده، حداکثر ظرف
دوماه پس از تاریخ ابلاغ این آییننامه براساس دستورالعملی است که توسط
وزارتخانه‌های راه و شهرسازی (مسئول)، امور اقتصادی و دارایی (سازمان
سرمایهگذاری و کمک‌های اقتصادی و فنی ایران) و صنعت، معدن و تجارت تهیه و
به تأیید وزیران راه و شهرسازی، امور اقتصادی و دارایی و صنعت، معدن و
تجارت می‌رسد. دستورالعمل یادشده باید به‌گونه‌ای تدوین شود که فرایند
رسیدگی درخواست رسمی سرمایه‌گذار از دو ماه تجاوز ننماید.
*ماده6 ـ*سازمان برنامه و بودجه کشور مکلف است با همکاری وزارتخانه‌های
راه و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی و سازمان ملی استاندارد ایران،
سازوکارهای ارزش‌گذاری دانش فنی، خدمات و فناوری‌های نوین ساختمان را ظرف
شش ماه پس از ابلاغ این آییننامه در قالب دستورالعمل اجرایی تدوین و ابلاغ نماید.
*ماده7ـ*وزارت کشور مکلف است با رعایت قوانین و مقررات مربوط از طریق
شهرداریها، برای صدور پروانه ساختمان مسکونی پروژه‌های مرتبط با بخش مسکن و
ساختمان متقاضی سرمایهگذاری موضوع ماده (6) قانون تشویق و حمایت
سرمایهگذاری خارجی ـ مصوب 1381ـ با اولویت اقدام نماید. سایر دستگاه‌های
متولی صدور مجوزهای ساختمان و انشعابات مربوط موظفند ترتیبات لازم جهت صدور
مجوز را با اولویت ظرف دو هفته به انجام رسانند.
*ماده8 ـ*مؤسسه اعتباری موظف است در چارچوب ضوابط و مقررات ابلاغی بانک مرکزی، اعطای تسهیلات بخش مسکن در پروژه‌های انبوه‌سازی را که توسط انبوه‌سازان اجرا می‌شوند، در اولویت قرار دهد.
*ماده9ـ*انبوهساز حقوقی میتواند از طریق انتشار اوراق گواهی سپرده خاص توسط مؤسسه اعتباری، منابع مالی مورد نیاز جهت اجرای طرحهای تولید انبوه مسکن را در چارچوب ضوابط و مقررات ابلاغی بانک مرکزی تأمین نماید.
*تبصره1ـ*بانک مرکزی از طریق شورای پول و اعتبار نسبت به تعیین سپرده قانونی در حداقل ممکن سپرده‌های موضوع این ماده، اقدام مینماید.
*تبصره2ـ*مؤسسه اعتباری میتواند به درخواست انبوهساز متقاضی انتشار اوراق موضوع این ماده، مقاطع پرداخت سود دوران مشارکت را به صورت یکجا در پایان مشارکت و یا به صورت علی‌الحساب طی دوران مشارکت تعیین نماید.
*تبصره3ـ*چنانچه انبوهساز برای دارندگان اوراق گواهی سپرده خاص،
امتیازاتی از جمله اولویت وا‌گذاری واحدهای ساخته شده همان پروژه به قیمت
تمام شده را در نظر گرفته باشد، شرایط بهره‌مندی از امتیازات مذکور، با
پیشنهاد
انبوهساز حقوقی و موافقت مؤسسه اعتباری و تأیید بانک مرکزی تعیین می‌گردد.
*ماده10ـ *شهرداریها با استفاده از ظرفیت انبوه‌سازی به منظور تأمین
منابع موردنیاز جهت احیای بافت‌های فرسوده شهری و سایر پروژه‌های
انبوه‌سازی، میتوانند پس از اخذ موافقت وزارت کشور در چارچوب قوانین و
مقررات مربوط،
نسبت به انتشار اوراق مشارکت و سایر ابزارهای مالی اسلامی با در نظر گرفتن سقف تعیین شده در قوانین بودجه سنواتی اقدام نمایند.
*ماده11ـ *مؤسسه اعتباری میتواند در چارچوب ضوابط و مقررات، به منظور حمایت از سرمایهگذاری در تولید انبوه مسکن برای بهره‌مندی از ابزارهای تأمین مالی در بازار سرمایه، نسبت به تضمین تعهدات مالی انبوهساز اقدام نماید.
*ماده12ـ *مؤسسات اعتباری مجازند درچارچوب ضوابط و مقررات ابلاغی بانک
مرکزی، سود اوراق بهادار موضوع این آییننامه از جمله سود واحدهای
سرمایهگذاری صندوقهای سرمایهگذاری را تضمین نموده و در تأمین مالی
بازارگردانی اوراق بهادار یادشده مشارکت نمایند. تأثیر تعهدات مذکور بر
کفایت سرمایه موسسات اعتباری، توسط بانک مرکزی در مقررات مربوط متناسب با
تأثیر سایرتعهدات موسسات اعتباری بر کفایت سرمایه آنها، تعیین می‌شود.
*ماده13ـ*وزارت راه و شهرسازی میتواند در قالب وجوه اداره شده درسقف
اعتبارات مصوب مربوط نسبت به انعقاد قرارداد عاملیت با مؤسسات اعتباری برای
اعطای تسهیلات به پروژه‌های انبوه‌سازی که توسط انبوه‌سازان اجرا
می‌گردند،
اقدام نماید.
*ماده14ـ *وزارت امور اقتصادی و دارایی (بیمه مرکزی جمهوری اسلامی
ایران)موظف است با هماهنگی وزارت راه و شهرسازی بسترهای مقرراتی لازم جهت
ارایه انواع بیمه‌نامه‌های تولید مسکن توسط مؤسسات بیمه بازرگانی را با
رعایت قوانین و مقررات مربوط فراهم نماید.
*ماده15ـ*وزارت راه و شهرسازی موظف است ظرف سه روز کاری، به صورت الکترونیکی اطلاعات مورد نیاز مؤسسات بیمه بازرگانی برای ارزیابی امکان صدور بیمه‌نامه مربوط را از زمان دریافت استعلام آن مؤسسات به آنها ارایه نماید.
*تبصره ـ*اطلاعات موردنظر این ماده با توافق بیمه مرکزی جمهوری اسلامی ایران و وزارت راه و شهرسازی تعیین خواهد شد.
*ماده16ـ*وزارت راه و شهرسازی (مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی) موظف به شناسایی و ارزیابی مداوم فناوری های نوین ساختمان، تهیه برنامه و توسعه روند ارزیابی و اعطای نظریه‌ها و گواهینامه های فنی برای مصالح، فرآورده‌ها و سامانه‌های نوین ساختمان است.
*ماده17ـ*سازمان ملی استاندارد ایران پس از اعلام نیاز به تدوین استاندارد توسط وزارت راه و شهرسازی (مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی) یا وزارت صنعت، معدن و تجارت موظف است با رعایت قوانین و مقررات مربوط، نسبت به تهیه، تدوین و ب‍‌روزرسانی استانداردهای لازم برای فرآورده‌های تولید شده به روش صنعتی‌سازی ساختمان و نصب و نگهداری آنها و همچنین استانداردهای ماشین‌آلات مورد استفاده در بخش تولید مسکن با لحاظ جنبه‌های زیست‌محیطی و ویژگی‌های منطقه‌ای و اقلیمی با همکاری وزارتخانه‌های یادشده اقدام نماید.
*تبصره ـ*مصادیق صنعتی‌سازی ساختمان مطابق با ضوابط مصوب در کمیته تخصصی مبحث یازدهم مقررات ملی ساختمان تعیین می‌گردد.
*ماده18ـ*وزارت راه و شهرسازی ظرف دو ماه پس از ابلاغ این آییننامه،
پیشنهادی مبنی بر این که تسهیلات پروژه‌های انبوه‌سازی و یا تولید مسکن به
روش صنعتی‌سازی ساختمان نسبت به سایر تسهیلات بخش مسکن بیشتر باشد، به
شورای پول و اعتبار ارایهمی‌نماید.
*ماده19ـ*منابع مالی موردنیاز برای اجرای این آییننامه به پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی و تأیید سازمان برنامه و بودجه کشور در لوایح بودجه سنواتی کشور پیشبینی خواهد شد.
*ماده20ـ *سازمان بورس و اوراق بهادار موظف است مقررات انتشار اوراق رهنی مسکن را در چارچوب قوانین و مقررات مربوط ابلاغ نماید.
*ماده21ـ*وزارت راه و شهرسازی مجاز است با هماهنگی سازمان برنامه و بودجه کشور در سقف اعتبارات مصوب مربوط در راستای ایجاد بازار رهن ثانویه نسبت به تأمین و پرداخت بخشی از مابه‌التفاوت نرخ سود اوراق رهنی مسکن منتشره توسط مؤسسه اعتباری و نرخ سود تسهیلات اعطایی مسکن آن مؤسسه در قالب تفاهم‌نامه با مؤسسه اعتباری اقدام نماید.
*ماده22ـ*سازمان برنامه و بودجه کشور مکلف است اعتبارات لازم برای افزایش سرمایه بانک مسکن را در لوایح بودجه سنواتی کل کشور پیشبینی نماید.
*ماده23ـ*سازمان بورس و اوراق بهادار موظف است ضوابط و مقررات موردنیاز برای راه‌اندازی صندوقهای سرمایهگذاری در املاک و مستغلات را تهیه و به تصویب مرجع ذی‌صلاح برساند.
*ماده24ـ*صندوقهای سرمایهگذاری در املاک و مستغلات و صندوقهای
سرمایهگذاری موضوع قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید به منظور
تسهیل اجرای سیاست‌های کلی اصل چهل و چهارم قانون اساسی ـ مصوب 1388 ـ که
برای تأمین مالی و اجرای طرحهای مسکونی تأسیس شده یا می‌شوند و همچنین
ارکان آنها در چارچوب قوانین و مقررات مربوط، مشمول مزایا و تسهیلات موضوع
این آییننامه خواهند بود، مشروط براینکه پروژه مسکونی آنها دارای
خصوصیات مندرج در این آییننامه باشند.
*تبصره1ـ*ناظر انتخاب شده به عنوان یکی از ارکان صندوقهای مذکور همان ناظر موضوع قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان ـ مصوب 1374 ـ برای طرح ساختمان مسکونی موضوع صندوق محسوب می‌گردد، مشروط بر اینکه صلاحیت‌های لازم در قانون مذکور و مقررات مربوط را داشته باشد.
*تبصره2ـ*وزارت راه و شهرسازی و نهادهای قانونی واگذارکننده زمین با رعایت قوانین و مقررات مربوط میتوانند از طریق صندوقهای سرمایهگذاری که برای تأمین مالی و اجرای طرحهای مسکونی تأسیس شده یا می‌شوند، نسبت به اجاره و اجاره به شرط تملیک اراضی اقدام کنند.
*ماده25ـ*معاملات اوراق بهادار رهنی مسکن و معاملات ثانویه گواهی سپرده خاص موضوع این آییننامه صرفاً در بازارهای متشکل تحت نظارت سازمان بورس و اوراق بهادار مجاز است. مؤسسات اعتباری و اشخاص تحت کنترل آنها براساس استانداردهای حسابداری مربوط نمی‌توانند بازخرید این اوراق را قبل از سررسید تضمین نمایند.
معاون اول رئیسجمهور ـ اسحاق جهانگیری
