بازار دوم مسکن در مرز رونق
روال مرسوم در بازار پیشخرید مسکن از چند روز گذشته تحت‌تاثیر ابلاغ ضوابط قانونی پیش‌فروش، با تغییرات محسوس روبه‌رو شده و شرایط جدیدی که گفته می‌شود به‌زودی کل این بازار را در بر می‌گیرد، هم‌اکنون طرف تقاضا را به سمت آپارتمان‌های در دست ساخت سوق داده است.
دلالان مسکن در عین حال که نسبت به مقررات جدید پیش‌فروش از بابت «ممنوعیت تنظیم قرارداد پیشخرید در بنگاه‌های املاک» معترض هستند معتقدند که این محدودیت بازار پیش فروش را به طور مطلق از برخی کلاهبرداری‌ها پاکسازی نمی‌کند، اما نسبت به تاثیر مثبت این قانون در تحریک معاملات اظهار خوش‌بینی می‌کنند.
در بازار پیش‌فروش همواره، سازنده‌های دارای اسم‌ورسم شانس بالاتری در جذب مشتری دارند و در مقابل، بسازوبفروش‌های جزء، باید زمان بیشتری برای بازاریابی و جلب رضایت پیش‌خریداران صرف کنند.
با این حال تاثیری که طی همین چند روز گذشته از ابلاغ قانون پیش‌فروش در بازار مشاهده شده، تمایل پیش‌خریداران به پروژههای ناشناس است که طبق گفته گروهی از مشاوران‌املاک این تغییر رویه طرف تقاضا می‌تواند دامنه معاملات پیشخرید را افزایش دهد.
طبق آمار رسمی سامانه رهگیری معاملات مسکن، در سال92 از 130 هزار فقره مبایعه‌نامه ثبت‌شده در بنگاه‌های املاک شهر تهران، 9 هزار مبایعه‌نامه به معاملات پیشخرید اختصاص داشته است به این معنی که در سال گذشته 7 درصد کل آپارتمان‌هایی که فروخته شده، حالت «پیش‌فروش» داشته است.
در این باره، دبیر انجمن انبوه‌سازان تهران با تاکید بر ناکافی بودن سهم 7 درصدی پیش‌فروش از کل معاملات مسکن شهر تهران، معتقد است: حجم بالای ساخت‌وسازهای مسکونی در این کلان‌شهر می‌طلبد سهم پیش‌خرید‌ها حداقل به 20 درصد افزایش یابد و با شفافیت و اطمینانی که تابستان امسال در بازار پیش‌فروش به‌خاطر ابلاغ قانون مربوطه، به‌وجود آمده است می‌توان انتظار تحقق این سهم را داشت.
بررسی‌ها نشان می‌دهد: با رکود نسبی حاکم بر معاملات تابستانی مسکن که ناشی از نبود توان خرید است، احتمال دارد از ناحیه تمایلی که هم‌اکنون در طرف تقاضای مسکن برای پیشخرید ایجاد شده، این قسمت از بازار زودتر وارد فاز رونق شود.
هر چند در حال‌حاضر سطح قیمت مسکن آرام است، اما به گفته مشاوران‌املاک بازار پیشخرید در تهران همیشه مشتری خاص خود را دارد و متقاضیان، «خرید در طول زمان» را به خرید آنی و تحمل یکباره قیمت، ترجیح می‌دهند.
سایه رکود 8ماهه شد
قانون پیش‌فروش مسکن سال 89 به تصویب و آیین‌نامه اجرایی آن نیز ابلاغ شد. آیین‌نامه‌ای که انتظار می‌رود بر گرمای فصل معاملات مسکن بیفزاید.
در این آیین‌نامه سلامت معاملات پیشخرید مسکن با دو ابزار برای پیش‌خریداران تضمین شده است. در پیش‌فروش تاکنون، اجباری برای تنظیم سند رسمی وجود نداشت و درنتیجه مسیری برای پیگیری خسارت ناشی از خلف وعده پیش‌فروشنده نیز در دسترس پیش‌خریدار نبود؛ اما مطابق این آیین‌نامه، معاملات پیشخرید ملک ازطریق ثبت در دفاتر اسناد رسمی، رسمیت پیدا می‌کند و سازنده‌‌ها مکلف می‌شوند فقط در دفترخانه‌ها، قرارداد پیش‌فروش را تنظیم کنند.
همچنین ابزار دومی که درکنار سند محضری پیش‌فروش آپارتمان، از حقوق پیش‌خریداران حمایت می‌کند و به تقلب‌های رایج در این قسمت از بازار ملک پایان می‌دهد، جرایم نقدی و غیرنقدی تعیین شده در قانون است.
تحقیقات میدانی نشان می‌دهد ابلاغ این آیین‌نامه اجرایی اگرچه با بدبینی‌هایی ازسوی برخی مشاوران املاک روبه‌رو است، اما آنها نیز تاثیر این قانون بر رونق بازار را منکر نشده‌اند و شفافیت بازار را سبب تمایل بیشتر خریداران برای ورود به این بازار می‌دانند.
گروهی از دلالان مسکن معتقدند بازار پیش‌فروش با ابلاغ آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان رونق خواهد گرفت، اما این بستگی به اوضاع اقتصادی کشور دارد. باید رکود بازار مسکن شکسته شود تا معاملات در بازار پیش‌فروش نیز گرم شود. آنها می‌گویند نزدیک به هشت ماه است که بازار مسکن راکد است و این در تمام بخش‌ها مشاهده می‌شود.
مشاوران املاک که با اجرای قانون پیش‌فروش، باید از صحنه تنظیم قراردادهای این نوع معاملات، کنار بروند معتقدند: به‌زودی خلأهای قانون جدید هم مشخص خواهد شد و آنان که قصد کلاهبرداری دارند احتمال دارد با استفاده از همین خلأها کلاهبرداری خود را در شرایط تازه آغاز کنند! دلالان ملک شرایطی را مثال می‌زنند که در آن صاحبان برخی از مجتمع‌های مسکونی 6 کدپستی برای یک واحد آپارتمانی می‌گیرند و به‌ازای هر کدپستی، یک قرارداد فروش در سامانه رهگیری برای آن واحد تنظیم می‌کنند و درنتیجه یک واحد را به 6 نفر می‌فروشند؛ نمونه‌ای نامطلوب از چرخش نادرست اقتصادی در بازار مسکن.
در حال‌حاضر، مشاوران املاک برای تنظیم مبایعه‌نامه‌ای الکترونیکی در سامانه رهگیری، صرفا با واردکردن کدپستی مستقل هر آپارتمان در سامانه، اجازه پیدا می‌کنند برای نقل و انتقال آن آپارتمان اقدام کنند، در غیراین‌صورت، سامانه به‌صورت اتوماتیک اجازه صدور مبایعه‌نامه را نمی‌دهد. در این حالت، به‌محض درج کدپستی در سامانه، فروش دوباره آن آپارتمان توسط بنگاه دیگر، غیرممکن می‌شود، مگر اینکه، برای آن واحد، یک کدپستی دیگر از اداره پست اخذ شود!
برخلاف این گروه، گروهی دیگر از مشاوران املاک نیز معتقدند ابلاغ مقررات پیش‌فروش، چندان سبب گرم‌شدن بازار نخواهد شد؛ بلکه آنچه می‌تواند بازار را متحول کند، تزریق منابع و تسهیلات بانکی به بخش خرید مسکن است. این گروه از واسطه‌گران مسکن اما تاثیر درازمدت این قانون را بر بازار پیش‌فروش منکر نمی‌شوند و می‌گویند وقتی قانون تمامی ابزارهای نظارتی را برای تخلفات احتمالی پیش‌بینی کرده باشد، خریدار با خیالی آسوده‌تر وارد این بازار می‌شود، اما مهم‌تر از همه این موضوع‌ها، اعتبارات است که می‌تواند بازار را رونق دهد. لذا آیین‌نامه پیش‌فروش، شرط لازم برای رونق این نوع معاملات است، اما کافی نیست.
گروهی دیگر از مشاوران املاک نیز می‌گویند نباید به قانون جدید خوش‌بین بود. آنها برخلاف دیگر همکارانشان می‌گویند این قانون متقاضیان را بلاتکلیف کرده است؛ به‌طوری‌که آنها نمی‌دانند در کجا به‌دنبال آپارتمان پیش‌فروشی باشند؟ دفترخانه‌ها یا آژانس‌های املاک؟ این گروه ابلاغ این قانون را سبب قفل شدن بازار می‌دانند و ادعا می‌کنند پس از ابلاغ قانون جدید پیش‌فروش، هیچ قرارداد پیش‌فروشی نداشته‌اند؛ چراکه متقاضیان از حضور در این بازار عقب‌نشینی کرده‌اند. به اعتقاد آنها، خریداران مسکن در زمان حال بیشتر به‌دنبال ملک آماده هستند و کسانی به‌دنبال پیش‌فروش می‌روند که خواهان سرمایه‌گذاری‌های طولانی مدت در حوزه مسکن باشند. در واقع، اینان عقیده دارند که قانون‌گذاران در زمان تدوین قانون جدید باید به فکر برطرف‌سازی این خلأ نیز می‌بودند که متقاضیان چگونه و در کجا می‌توانند دنبال فایل‌های فروش بروند؟ با همه این اوصاف، تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بنگاه‌های مشاور املاک نشان می‌دهد: بازار پیش‌فروش مسکن همچنان پرمشتری است؛ اما خریداران، بیشتر تمایل دارند در پیش خرید واحدهای مسکونی سازندگان مطرح و خوشنام شرکت کنند تا افراد ناشناس!
به گفته گروهی از مشاوران املاک، بازار پیش‌فروش همیشه - حتی زمانی که بازار مسکن راکد بوده- رونق داشته است؛ زیرا خریدار با حضور در پیش‌فروش می‌توانسته در مدت زمان طولانی‌تری هزینه‌های خرید مسکن را تامین کند.
این گروه معتقدند با افزایش ابزارهای نظارتی، اطمینان خریداران از سرمایه‌گذاری روی پروژههای ناشناس نیز افزایش پیدا خواهد کرد و این بازار، بیش از گذشته رونق پیدا می‌کند.
پیشخرید دشوار می‌شود!
البته این نگرش در بین فعالان مسکن، مخالفانی هم دارد. حسام عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران از جمله افرادی است که چندان با نظر هم‌صنفی‌های خود موافق نیست. او می‌گوید: این قانون در سال 89 به تصویب رسید، اما تدوین آیین‌نامه اجرایی آن، چهار سال زمان برد. حتما این قانون نقایصی داشته که چهار سال برای تدوین آیین‌نامه اجرایی آن وقت صرف کرده‌اند. چندین بار در جلسات هیات دولت کابینه دهم نشست‌هایی در خصوص این قانون گذاشته شد و قرار بر این شد تا نظرات بخش خصوصی و اتحادیه نیز در این آیین‌نامه لحاظ شود اما هیچ‌کدام از آن نظرات در این آیین‌نامه نیامده است. وی ادامه می‌دهد: این قانون در درازمدت هیچ تاثیری در رونق بازار پیش‌فروش ندارد؛ بلکه سبب قفل شدن بازار خواهد شد، زیرا قانونی یک سویه است که صرفا منافع گروه سردفترداران را تامین می‌کند و اجرای آن هم در کشور سخت است. باید به این واقعیت توجه کرد که انجام معاملات در دفاتر اسناد رسمی برای مردم دشوار است و این قوانین دست‌وپاگیر، نمی‌تواند تاثیری بر این بازار بگذارد، هرچند من هم معتقدم که باید قوانینی را تدوین کرد که جلوی فساد و کلاهبرداری در این عرصه گرفته شود، اما نه به این شکل که مشتریان بازار پیش‌فروش را بلاتکلیف کند.
استقبال انبوه‌سازان؛ پایان یک بازار بی‌ضابطه
اما محمدمهدی مافی دبیر انجمن صنفی انبوه‌سازان مسکن استان تهران با این نگاه چندان موافق نیست و می‌گوید: افزایش ابزارهای نظارتی سبب سوءاستفاده کمتر در این بازار می‌شود بنابراین، رغبت سرمایه‌گذاری در بخش پیشخرید بیشتر از گذشته خواهد شد.
او با بیان اینکه درگذشته نیز انبوه‌سازان به تعهدات خود عمل می‌کردند، می‌گوید: این قانون می‌تواند خیال سرمایه‌گذاران را بیش از گذشته آسوده کند. از طرفی با افزایش متقاضیان، رونق تولید را نیز در این بخش شاهد خواهیم بود، چرا که تزریق مالی بیشتری به این بازار خواهد داشت. به اعتقاد مافی همیشه تمایل از طرف تقاضا، در بازار پیش‌فروش بیشتر از طرف عرضه بوده است، زیرا پیش‌خریداران در بازه زمانی بیشتری هزینه‌های خرید را پرداخت می‌کنند. باید دید تدوین و ابلاغ قانون پیش‌فروش مسکن، چگونه می‌تواند در تنظیم قراردادها در دفاتر اسناد رسمی، با ضمانت اجرایی روبه‌رو شود. باید درنظر داشت که انواع تقلب در بخش پیش‌فروش (در بخش‌های زمین، اسکلت‌بندی و نیز در مرحله تحویل) رایج بود. به عنوان مثال گاه خانه‌ای که قرار بود دوساله تحویل داده شود، سال‌ها از زمان قرارداد می‌گذشت و هنوز آماده تحویل به خریداران نبود.
در این میان، کارشناسان مسکن بر این نکته هم تاکید می‌کنند که بازار پیش‌فروش نیز متاثر از جریان کلی اقتصاد کشور است و از آنجا که تلاطم‌های اقتصادی همیشه در بازار تاثیرگذار بوده، تنها نمی‌توان رونق قابل انتظار در بازار مسکن را در گرو اجرایی شدن این قانون دانست.
مافی دبیر انجمن صنفی انبوه‌سازان مسکن استان تهران معتقد است: پیش‌فروش مسکن از سوی پیمانکاران خوشنام که به تعهداتشان پایبند بوده‌اند همیشه بازار داشته، اما با اجرایی شدن قانون جدید، شفافیت بازار که در گذشته ضابطه خاصی نداشت، جدی‌تر خواهد شد و سرمایه‌گذاری در این بخش را افزایش خواهد داد. او این نکته را هم متذکر می‌شود که کلاهبرداری در بازار مسکن نسبت به بازارهای مشابه بسیار کمتر بوده، اما باز هم افزایش ابزارهای قانونی و نظارتی برای این بازار لازم است.
