سال خوش اجاره‌ نشين‌ ها!

روزنامه قانون به گفت و گو با حسام عقبايي پرداخت و نوشت: اجاره بها، اسباب‌كشي و جست‌و‌جو براي يافتن خانه معضلي است كه مستاجران هر ساله با آن دست و پنجه نرم مي‌كنند.

در اين گفت و گو كه در شماره يكشنبه 12 ارديبهشت 1395 خورشيدي در صفحه اقتصاد با رئيس اتحاديه املاك تهران منتشر شد، مي خوانيم: رقم اجاره سالانه بايد بر اساس استانداردهاي خاصي افزايش پيدا كند ازجمله بالا رفتن قيمت مسكن ولي متاسفانه شاهديم كه بسياري از صاحبخانه‌ها به بهانه افزايش نرخ تورم و گران شدن قيمت كالاها و خدمات درصد زيادي به رقم اجاره اضافه مي‌كنند و از آنجا كه نظارتي بر اين مسئله وجود ندارد، هميشه به عبارتي دست مستاجر زير ساطور صاحبخانه است كه يا مجبور مي‌شود افزايش قيمت پيشنهادي صاحبخانه را بپذيرد يا بساط خود را جمع كرده و به دنبال مكان جديدي براي زندگي باشد و اين تازه اول تمام دردسرهاي پيش رو است.

برخي كارشناسان معتقدند قيمت اجاره بها را نبايد با نرخ تورم مقايسه كرد. در سال‌هاي اخير كه با وضعيت نابسامان افزايش قيمت مسكن روبه‌رو بوده‌ايم و به عبارتي بخش مسكن در ركود به سر مي‌برده با افزايش تعداد اجاره نشين ‌ها نيز به‌دليل از بين رفتن استطاعت مالي جهت خريد مسكن در جامعه روبه‌رو بوده‌ايم. 

در اين ميان برخي كارشناسان اعلام كرده‌اند كه سال 95 براي بخش مسكن سال خوب و پرباري خواهد بود و معاملات در اين زمينه رونق خواهد گرفت و به خروج از ركود در اين بخش رفته رفته نزديك خواهيم شد. 

از طرفي رئيس اتحاديه املاك تهران اعلام كرده است كه اجاره‌بها در سال 95 هيچ‌گونه افزايشي نسبت به سال 94 نخواهد داشت زيرا تورم يا سود بانكي نبايد مبناي افزايش اجاره بها باشد و مقايسه اين دو باهم از اساس اشتباه است. حال بايد ديد در ميان نظرات متفاوت كارشناسان چه وضعيتي را در بازار اجاره بها در سال جديد مشاهده خواهيم كرد و آيا امسال شاهد وضعيت بهتري نسبت به سال‌هاي گذشته براي مستاجران خواهيم بود؟! 

حسام عقبايي، رئيس اتحاديه املاك تهران با تاكيد بر عدم افزايش اجاره‌بها در سال 95 گفت: بايد مراقب باشيم كه سوداگران بازار مسكن با ورود به رسانه‌ها اخبار سوداگرانه در بازار ترويج نكنند. اين افراد ممكن است قبلا مسئوليت داشته باشند يا حتي الان در مسئوليتي نشسته باشند اما رويكرد سوداگرانه داشته باشند به همين دليل رسانه بايد واقعيات بازار را منكعس كند.

عقبايي با بيان اين كه اجاره بها به تبعيت از قيمت مسكن بايد افزايش يابد، تصريح كرد: مبناي مالكان در مقايسه با سود بانكي قياس مع‌الفارق است. مثلا ممكن است موجر بگويد قيمت ملك من 300 ميليون تومان است كه اگر آن را به بانك بسپارم ماهانه 6 ميليون سود به من مي‌دهد در حالي كه اجاره بهاي يك منزل مسكوني 300 ميليون توماني بيشتر از يك ميليون تومان نيست.

رئيس اتحاديه املاك تهران، مقايسه اجاره بها با نرخ تورم را نيز اشتباه دانست و گفت: بعضي مالكان مي‌گويند بنزين، نان، لبنيات و غيره گران شده، پس من هم بايد اجاره را زياد كنم. اينها از نظر كارشناسي درست نيست چرا كه شاخص اصلي تعيين اجاره بها قيمت مسكن است و همين شاخص بايد در جامعه ترويج شود.

دكتر مهدي سلطان محمدي، كارشناس بخش مسكن در خصوص عوامل موثر بر افزايش رقم اجاره‌بها به «قانون» گفت: واقعيت اين است كه نرخ اجاره تابعي از دو متغير بسيار مهم است. يكي تورم عمومي قيمت كالاي مصرفي، دوم نرخ مسكن. 

نرخ مسكن از اين جهت تاثير مي‌گذارد كه ميزان بازدهي سرمايه‌گذاري مسكن به نرخ اجاره بستگي دارد، وقتي كه قيمت مسكن افزايش پيدا مي‌كند، انتظار مي‌رود اجاره‌بها هم افزايش پيدا كند، براي اين كه درصد بازدهي سرمايه‌گذاري روي ملك كه معمولا به جز افزايش قيمت ملك چيزي در حدود 4 يا 5 درصد است، دوباره بتواند خود را بالانس كند. 

متغير ديگر هم كالاهاي مصرفي است كه طبيعتا وقتي همه هزينه‌ها بالا مي‌رود، صاحبخانه‌ها هم انتظار دارند متناسب با هزينه‌ها بخشي از تورم روي قيمت اجاره نيز متمركز شود. به اين ترتيب وقتي مسكن دچار شيب با افزايش تند مي‌شود، اجاره هم افزايش پيدا مي‌كند ولي نه به اندازه شيب بازار مسكن. 

سلطان محمدي بيان كرد: هنگامي كه بازار مسكن متوقف يا منفي مي‌شود، الزاما رقم اجاره‌بها متوقف يا منفي نمي‌شود چون تورم به كار خود ادامه مي‌دهد. 

انتظار مي‌رود امسال به‌خاطر اين كه قيمت مسكن تا اين لحظه افزايش زيادي نداشته، از طرفي نرخ تورم هم كنترل مي‌شود، افزايش قيمت اجاره، افزايش بسيار ناچيزي باشد ولي اين كه انتظار داشته باشيم ثابت باشد، چيزي نيست كه قانونگذار بتواند تعيين كند و به عرضه و تقاضاي بازار بستگي دارد. ميليون‌ها عرضه‌كننده و متقاضي در بازار عرضه و تقاضا اين قيمت را تعيين مي‌كنند. به نظر مي‌آيد امسال افزايش رقم اجاره بها پايين تر از نرخ تورم عمومي باشد كه چيزي در حدود 11 تا 12 درصد و بالاتر از افزايش قيمت مسكن خواهد بود كه در حال حاضر در حدود صفر با يك بازه كوچك منفي يا مثبت است. 

اين كارشناس بازار مسكن با بيان اين كه نظارت بر رفتار صاحبخانه‌ها از نظر بنده كار موثري نيست و كمك زيادي نمي‌كند،گفت: اگر فشار زيادي به بخش عرضه براي كنترل قيمت‌ها وارد شود، درواقع باعث كاهش عرضه و ايجاد فساد خواهد شد. در چنين شرايطي به جاي اين كه معاملات شفاف در قراردادهاي اجاره منعكس شود، به طرق غيرقانوني انجام خواهد گرفت و چنين اتفاقي وضعيت را بدتر خواهد كرد زيرا امنيت مستاجر را كاهش مي‌دهد و انتظار مي‌رود صاحبخانه پولي خارج از روند قانوني دريافت كند و رسيد يا مدارك براي آن ندهد كه چنين اتفاقاتي كاملا به ضرر مستاجر خواهد بود. 

سلطان محمدي افزود: بهتر است وضعيت به همان صورت ايجاد توافق ميان صاحبخانه و مستاجر باشد زيرا دولت، عرضه‌كننده نيست. اگر عرضه‌كننده دولت باشد، مي‌تواند براي كالا قيمت تعيين كند مثل آب، برق و كالاهايي از اين دست. درحالي‌كه تعيين رقم مشخص براي نرخ اجاره، ارتباطي به دولت ندارد و كالايي است كه در ميان مردم عادي رد و بدل مي‌شود، اكثر صاحبخانه‌ها نيز خود از ميان مردم عادي برخاسته‌اند و تفاوت در ميزان برخورداري آن‌ها از رفاه است ولي درواقع به قشر خاصي از جامعه تعلق ندارند كه بخواهيم آن‌ها را از اقشار ديگر جامعه تفكيك كنيم. سپردن بحث نظارتي به دولت كمكي در اين زمينه نخواهد كرد بلكه كار را بدتر مي‌كند. به نظر بنده بايد اجازه دهيم كه خود بازار، عرضه و تقاضا را تنظيم كند. 

وي در پايان گفت: منطقا امسال نبايد اجاره بها افزايش زيادي داشته باشد. كاري كه دولت در اين زمينه مي‌تواند انجام دهد و در حال حاضر نيز در حال انجام آن است، اين است كه نرخ تورم را كنترل كند و اجازه بالا رفتن به آن ندهد. در آن صورت است كه قيمت اجاره نيز كنترل خواهد شد. اگر نرخ تورم افزايش يابد، نقدينگي دولت بالا رود و قيمت كالا و خدمات افزايش يابد، در بقيه بخش‌ها نيز منعكس خواهد شد.