تغییر در سبد رهن و اجاره

وزنه‌ای که سال‌های 89 و 90 به‌واسطه شکاف شدید بین نرخ سود بانکی و نرخ تورم وارد «سبد» اجاره‌بهای مسکن شد و کفه «اجاره‌ماهانه» را سنگین‌تر از کفه «پول‌پیش» کرد، هم‌اکنون با تغییر افزايشي نرخ سود، در حال خروج از بازار اجاره است.

افزایش نرخ سود سپرده‌گذاری در بانک‌ها به حدود 25درصد طی دست‌کم یک ماه اخیر، تغییر محسوس و رضایت‌بخشی را در اجاره‌نامه‌های سال93 به همراه داشته و باعث شده مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای بعد از سه‌سال مقاومت در برابر خواسته اصلی مستاجرها، سرانجام سهم پول‌پیش را افزایش دهند و در نتیجه از فشار ناموزون اجاره‌ماهانه بکاهند.

در فروردین امسال، اجاره‌بها کاهش پیدا نکرد اما با تغییر نسبت‌ها در سبد اجاره‌بها طی همین یک‌ماه، سهم مبلغ رهن در سبد به 60درصد افزایش یافت و سهم اجاره‌ماهانه به 40درصد رسید طوری که این تغییر -در مقایسه با سهم 60درصدی اجاره‌ماهانه طی سال‌‌92- باعث شده در حال‌حاضر میزان مبلغ اجاره‌‌ماهانه عملا 33درصد در مقایسه با سال گذشته کاهش پیدا کند.  

هر چند معادل همین میزان کاهش مبلغ اجاره‌ماهانه، مقدار پول‌پیش افزایش پیدا کرده است اما باتوجه به تمایل حداکثری در جامعه اجاره‌نشین‌ها برای پرداخت رهن به جای اجاره‌ماهانه، این تغییر وزن در سبد اجاره‌بها به نفع مستاجرها ارزیابی می‌شود.

افت واقعی فشار اجاره‌ماهانه که به کاهش ظاهری هزینه اجاره‌نشینی مبدل شده، هم‌اکنون در فایل‌های جدید بنگاه‌های املاک قابل مشاهده است. موجران با مشاهده فاصله حداكثر 7 واحد درصدي بين نرخ تورم (32 درصد) و نرخ بهره (5/25 درصد)، راضي شده‌اند در چارچوب خواسته مستاجرها حركت كنند و به جاي اجاره ماهانه، پول پيش دريافت كنند.

تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» و یافته‌های کارشناسان اقتصادی از تحولات امیدوارکننده در بازار اجاره، نه‌تنها از تغییر رویه موجران غیرحرفه‌ای – مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای که از این محل، امرارمعاش می‌کنند- حکایت می‌کند که نشان می‌دهد، موجران حرفه‌‌ای (سازنده‌هایی که بخشی از واحدهای نوساز را برای یکی، دو سال اول اجاره می‌دهند) نیز به‌دلیلی غیر از افزایش نرخ سود بانکی، به دریافت رهن بیشتر و اجاره‌ماهانه کمتر روی آورده‌اند.

این گروه از موجران، برای تامین هزینه ساخت‌وسازهای جدید، تمایل پیدا کرده‌اند چالش فروش‌نرفتن نوسازها را از طریق رهن ‌کامل این واحدها، جبران کنند. در مناطق مرکزی و غرب و شرق تهران، در حال‌حاضر عمده اجاره‌های ماهانه بین 500 تا 700 هزار تومان و پول‌پیش نیز از 15 تا 25 میلیون تومان تعیین می‌شود که بیانگر سنگینی سهم پول‌پیش است. در 2 سال گذشته، اجاره‌های ماهانه در پایتخت به مرز یک میلیون تومان رسیده بود و در مقابل، میزان پول‌پیش حداکثر تا 10 میلیون تومان تعیین می‌شد.

تغییر محسوسی که چند روز گذشته در نتیجه برخی متغیرهای اثرگذار اقتصادی بر بازار اجاره، در این بازار ایجاد شده است، خوش‌بینی‌های موجود در ارتباط با کاهش سیر رشد اجاره‌بها و ثبات آن را در سال 93 تقویت می‌کند.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، تجربه سال‌های 89 و 90 در بازار اجاره که با تغییر سبد اجاره‌بها در جهت دریافت نسبت بیشتر اجاره در برابر رهن یک واحد مسکونی، تا میزان قابل توجهی در این بازار اثر گذار گذاشت، طی چند روز اخیر در برخی مناطق تهران، تغییر کرده و باعث تحول در کل بازار اجاره‌بهای مسکن پایتخت شده است.

به این ترتیب، آن طور که فعالان و کارشناسان مسکن و اقتصاددانان صاحب‌نظر در این حوزه می‌گویند: با نزدیک شدن به فصل جابه‌جایی‌ها در بازار اجاره، در نتیجه سیر کاهشی تورم در سال اخیر و همچنین بالا رفتن سود بانکی و ایجاد فضای رقابتی بین بانک‌ها برای پرداخت سود بیشتر به سپرده گذاران، هم‌اکنون الگوی سه سال اخیر بازار اجاره، در نحوه محاسبه اجاره‌بها در حال تغییر است.

این تحولات منجر به این شده است که موجران غیرحرفه‌ای که بیشتر از اجاره‌بها به عنوان محلی برای تامین معاش و کسب درآمد استفاده می‌کنند، مسیر افزایش اجاره‌بها را به جای افزایش در سمت اجاره ماهانه به سوی افزایش رهن هدایت کنند.

در این شرایط مالکان حرفه‌ای یا سازندگان واحدهای مسکونی نیز که به‌دلیل ایجاد شرایط رکود در بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی، عمدتا مجبور به عرضه واحدها به بازار اجاره شده‌اند، در نتیجه کمبود نقدینگی و محدودیت‌های سیستم بانکی برای پرداخت تسهیلات ساخت و تامین هزینه‌های ساخت، واحدهای خود را با شرایط رهن کامل یا نسبت بیشتر رهن در برابر اجاره ماهانه، به بازار مسکن عرضه کرده‌اند.

هر چند هنوز پدیده تغییر سبد اجاره‌بها از شرایط نسبت بیشتر اجاره به رهن، در تمام مناطق تهران به دریافت رهن بیشتر در مقابل اجاره عمومیت پیدا نکرده است، اما به نظر می‌رسد طی روزهای آینده و با نزدیک‌تر شدن به فصل جا به جایی به تمام نقاط پایتخت سرایت کند.

آن طور که کارشناسان و فعالان بازار مسکن می‌گویند این تغییر الگو در بازار اجاره - هر چند به صورت موقت- می‌تواند مانع از جهش یا افزایش غیرمتعارف اجاره‌بها در سال 93 شود، طوری که در بدبینانه‌ترین حالت، افزایش نرخ اجاره‌بها کمتر از تورم عمومی امسال خواهد بود.

جایگزینی رهن با وام بانکی

حجت‌الله میرزایی، اقتصاددان و صاحب‌نظر در حوزه مسکن در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: نسبت اجاره‌بهای ماهانه در برابر مبلغ رهن، معمولا بر اساس 2 فاکتور سودآوری و مقایسه میزان سود نهایی این دو، در شرایط اقتصادی متفاوت تعیین می‌شود.

وی ادامه داد: در حال حاضر مهم‌ترین عامل تغییر نسبت دریافت اجاره ماهانه در برابر رهن، در میان موجران غیرحرفه‌ای، به افزایش نرخ سود بانکی و همچنین افزایش نرخ بهره در بازار غیررسمی بر می‌گردد که در دوره‌هایی در بسیاری موارد نرخ بهره در بازار غیررسمی تا 55 و 60 درصد هم می‌رسد.

میرزایی افزود: اما علت مهم‌تر مربوط به موجران یا مالکان حرفه‌ای است که فعالیت اصلی آنان ساخت‌وساز واحدهای انبوه مسکن است که در حال حاضر به علت وجود رکود در بازار فروش مسکن مجبور به عرضه واحدهای ساخته شده به بازار اجاره شده‌اند.

وی توضیح داد: این دسته از موجران یا مالکان، با توجه به محدودیت‌های فراروی سیستم بانکی کشور برای تامین مالی پروژه‌های جدید یا بازپرداخت بدهی‌های معوق، اغلب مبلغ اجاره را به صورت رهن یا درصد بالاتر رهن در برابر اجاره ماهانه، تعیین می‌کنند که به این ترتیب رهن واحدهای مسکونی به عنوان مجرای تامین نقدینگی مورد نیاز برای این سرمایه‌گذاران تعریف می‌شود.

رهن بیشتر، مانع جهش اجاره‌بها

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: هر چند موضوع تغییر الگوی نسبت بالاتر اجاره ماهانه در برابر مبلغ رهن به الگوی جدید نسبت بیشتر پول پیش، هنوز در تمام مناطق تهران عمومیت ندارد، اما این تغییر می‌تواند در صورت عمومی شدن و تغییر در الگوی دریافت اجاره، هر چند به صورت موقت، مانع از جهش اجاره‌بها شود.

حسام عقبایی ادامه داد: یکی از شاخص‌های مهم در موضوع اجاره‌بها و تعیین درصد اجاره ماهانه در برابر مبلغ رهن، رابطه ارزش ملک با مبلغ اجاره است، ضمن اینکه چگونگی تقاضا در هر یک از مناطق نیز در این زمینه موثر است.

وی افزایش نسبت رهن در برابر رقم اجاره ماهانه از کل مبلغ اجاره‌بها را یکی از عواملی عنوان کرد که می‌تواند از افزایش جهشی قیمت‌ها جلوگیری کند، اما این امر نمی‌تواند به عنوان یک درمان اساسی برای بازار اجاره مورد اتکا باشد.

عقبایی با تاکید بر لزوم ایجاد توازن بین عرضه و تقاضا در بازار اجاره، ساخت انبوه واحدهای استیجاری و ایجاد فضای رقابتی در بازار اجاره را مهم‌ترین اقداماتی عنوان کرد که باید به‌منظور ایجاد آرامش و تعدیل قیمت در این بازار مورد توجه قرار داد.

وی با بیان اینکه هنوز توازن و تعادل واقعی در بخش مسکن به‌خصوص در بازار اجاره برقرار نشده است، خاطرنشان کرد: مسکن باید با قیمت واقعی و با سود متعارف برای سازندگان و مالکان معامله شود. وی ادامه داد: متاسفانه هنوز رویکرد به بازار مسکن رویکردی سرمایه‌ای است و به مسکن به عنوان یک کالای مصرفی نگاه نمی‌شود این در حالی است که برای تعریف ارزش واقعی مسکن و رسیدن به قیمت واقعی باید به مسکن به عنوان یک کالا نگریسته شود.

عقبایی در خصوص پیش‌بینی نرخ‌ها در بازار اجاره، در سال جاری خاطرنشان کرد: در سال‌های گذشته، درپی جهش‌های قیمتی که در بازار مسکن و به‌خصوص بازار اجاره اتفاق افتاد مسکن سال‌ها است که به قیمت واقعی رسیده است، یعنی جهش قیمتی مسکن طی سال‌های اخیر باعث شده دیگر دلیلی برای افزایش قیمت وجود نداشته باشد.

وی با تاکید بر اینکه سازندگان و مالکان باید به سود منطقی خود در بازار مسکن قانع باشند و زیاده خواهی نکنند، به «دنیای اقتصاد» گفت: در حال حاضر به‌دلیل آنکه مسکن زودتر از موعد مقرر در سال‌های گذشته به قیمت واقعی امروز رسیده است ما در شرایطی قرار نداریم که برای امسال توقع گران شدن آن را داشته باشیم.

عقبایی ادامه داد: هر چند قیمت مسکن به‌خصوص در بخش اجاره، بستگی مستقیم با سیاست‌های جدید دولت در عرصه مسکن دارد، در بدبینانه‌ترین حالت افزایش اجاره‌بها کمتر از نرخ تورم خواهد بود.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در این زمینه بر لزوم اجرای هر چه سریع‌تر مسکن حمایتی و مسکن اجتماعی در قالب ساخت و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری تاکید کرد.