تاوان ركود دست‌ساز مسكن
خطاي محاسباتي از ناحيه بسازوبفروش‌ها در تهران بابت برآورد سود حاصل از ساخت‌وساز در سال93 باعث شد، حجم عرضه آپارتمان نوساز -تازه تكميل‌شده- در پايتخت طي بهار امسال 44درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته كاهش يابد و پيامد آن به «تاخير» در بازگشت رونق منجر شود.
سازنده‌هاي مسكن با اين تشخيص كه در دوره ركود، «زيان حتمي» جاي سود هر چند اندك را مي‌گيرد، اوايل امسال روند رو به رشد سالهاي گذشته در حوزه «سرمايه‌گذاري براي تكميل ساختمانهاي در حال ساخت» را متوقف كردند طوري‌كه در تهران ميزان سرمايه‌گذاري ريالي براي تكميل پروژه‌هاي مسكوني نيمه‌تمام در فصل بهار 27درصد كاهش پيدا كرد و تحت تاثير اين خروج سرمايه از قسمت نهايي بازار ساخت‌وساز، طي سه ماه اول امسال فقط 34 هزار واحد مسكوني جديد و تازه‌ساز در تهران به بازار مصرف عرضه شد كه در مقايسه با عرضه 61هزار واحدي بهار پارسال، حجم عرضه جديد بيش‌از 40 درصد كاهش يافت.
اگرچه بخش قابل‌توجهي از عامل محدودكننده فعاليت‌هاي ساختماني را رخداد طبيعي «نبود قدرت خريد مسكن و ركود معاملات» تشكيل مي‌دهد، اما اطلاع ناكافي از سمت بسازوبفروش‌ها درباره عايدي عرضه در نيمه اول سال‌جاري باعث شد بخشي از ركود ساخت‌وساز عمدا و با دست‌كشيدن سازنده از ادامه احداث پروژه‌هاي قبلي، رقم بخورد. اين در حالي است كه اشراف به موقع بر نرخ سود ساخت مسكن، مي‌توانست علاوه بر حفظ شتاب قديمي ساخت‌وساز، به فروش آپارتمان‌هاي نوساز با قيمت پايين‌تر از سطح فعلي منجر شود. گزارش «دنياياقتصاد» از تازه‌ترين اطلاعاتي كه بانك مركزي درباره ارقام هزينه‌اي ساخت‌وساز منتشر كرده، حاكي است: در تهران قيمت تمام‌شده آن دسته از آپارتمان‌هايي كه در بهار امسال كار تكميل آنها به پايان رسيده و همزمان –در همين فصل- به بازار مصرف عرضه شده‌اند، به‌طور متوسط مترمربعي 2 ميليون و 555 هزار تومان براي سازنده هزينه دربر داشته است. اين رقم مجموع هزينه ساخت و قيمت زمين را شامل مي‌شود. از طرفي، طبق گزارش‌هاي دفتر اقتصاد مسكن، ميانگين قيمت فروش آپارتمان مسكوني در تهران طي بهار امسال مترمربعي 3 ميليون و 900 هزار تومان بوده است كه البته واحدهاي نوساز به مراتب گران‌تر از اين نرخ، فروخته شدند.
اما با فرض متوسط قيمت فروش 9/3 ميليون تومان و قيمت تمام‌شده 55/2 ميليون توماني آپارتمان در تهران طي بهار93، مشخص مي‌شود: بسازوبفروش‌هايي كه در فصل اول امسال موفق به تكميل ساختمانهاي درحال ساخت و بلافاصله فروش آنها شدند، به‌طور متوسط حدود 52درصد سود كرده‌اند.
اين ميزان سود با احتساب ارزش زمين ساختمان‌ها در زمان فروش، محاسبه شده است. به اين معني كه بخشي از سود ناشي از رشد قيمت زمين در طول حداقل 18 ماه ساخت و ساز است.
در حال حاضر برخي فعالان ساختماني با نوع ديگري از محاسبه سود، معتقدند، قيمت فروش آپارتمان‌هاي ساخته‌شده تقريبا با قيمت تمام‌شده سربه‌سر است و به همين دليل، بهتر است پروژه‌هاي نيمه‌تمام تا زمان رونق معاملات و احتمالا افزايش قيمت مسكن، معلق بماند. چنين برداشتي از سود ساخت مسكن، در تابستان و پاييز نيز همچنان بر تشديد افت سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني تاثير گذاشت، در حالي‌كه بررسي قيمت‌ها در فصول گذشته نشان مي‌دهد، نه تنها قيمت مسكن طي ماه‌هاي اخير افزايش واقعي پيدا نكرده كه روند تغييرات كاهشي بوده و عملا انتظار براي «سود درشت از محل رشد قيمت» حداقل تا نيمه سال آينده قابل دست يافتن نيست.
بررسي‌هاي «دنياياقتصاد» در اين باره تصريح مي‌كند: در فضاي كنوني بازار مسكن كه خيز خروج از ركود، لااقل در حجم معاملات مصرفي به لحاظ رشد نسبي، قابل مشاهده است، سود ساختماني با نرخ مناسبي در مقايسه با آنچه سازنده‌ها تصور مي‌كنند، مشروط به تكميل و عرضه آپارتمان‌ها، مي‌تواند در اختيار اين گروه قرار گيرد. در اين باره كارشناسان نيز ضمن هشدار به سازنده‌ها درباره شواهدي كه از تداوم ركود و ثبات نسبي قيمت مسكن حكايت دارد، اعلام مي‌كنند: به رغم آرامش قيمت‌ها، اما ساخت‌وساز همچنان سودده است و سود حاصل از آن در مقايسه با نرخ ساير بازارها از جمله بازار پول كه فعلا پيشتاز بيشترين بازدهي است، رقم كمتري نيست. بنابراين، عايدي تمركز بر تكميل ساختمان‌ها در اين مقطع هم براي سازنده‌ها و هم براي متقاضيان مصرفي، صرفه مشترك به همراه دارد. سازنده‌ها با تكميل و فروش واحدها در اين فضا، امكان خريد با قيمت غيرتورمي را در بازار به‌وجود مي‌آورند و چون سمت تقاضا به «نفع اقتصادي خريد در زمان حال به جاي تاخير بيش‌از اندازه» واقف است، در نتيجه معاملات ملك حتي در نبود وام خريد پرقدرت، تاحدودي بهبود خواهد يافت.
طبق اطلاعات بانك مركزي، هزينه ساخت مسكن مربوط به ساختمانهاي تكميل‌شده در فصل بهار امسال مترمربعي 790 هزار تومان بوده كه در مقايسه با سال 92، حدود 24درصد افزايش پيدا كرده است. همچنين میانگین قيمت هر مترمربع زمين در ساختمان‌هايي كه بهار امسال كار تكميل و عرضه آنها به بازار مصرف، به پايان رسيد، مترمربعي حدود 6 ميليون و 700 هزار تومان گزارش شده است. با توجه به اينكه تحت‌تاثير سه پارامتر سطح اشغال حدود 60درصدي بناهاي مسكوني، مشاعات و همچنين تراكم حداقل 4 تا 5 طبقه ساختمان‌ها در تهران، همواره مساحت زمين عدد كمتري از كل سطح زيربناي ساختمان است، مطابق ارقام بانك مركزي مشخص مي‌شود: سهم قيمت هر مترمربع زمين در هر مترمربع زيربناي مسكوني، حدود 3/0 است؛ به اين معني كه در محاسبه قيمت تمام‌شده ساختمان مسكوني، حدود يك‌سوم قيمت متري زمين، ملاك قرار مي‌گيرد. به اين ترتيب آپارتمان‌هايي كه در بهار امسال كار ساخت و عرضه آنها به بازار مصرف به اتمام رسيده است، به‌طور متوسط يك ميليون و 700 هزار تومان از قيمت تمام‌شده هر مترمربع بناي مفيد آنها، سهم مربوط به بهاي زمين بوده است كه با احتساب هزينه ساخت متري 790 هزار توماني، كل قيمت تمام‌شده ساخت، متري 5/2 ميليون تومان بوده است.
ارزش زمين در ساختمانهاي تكميل‌شده در بهار93 حدود 23درصد نسبت به يك سال92 افزايش پيدا كرده است. بهاي زمين در ساختمانهاي تكميل‌شده طي سال92 در تهران مترمربعي 5 ميليون و 440 هزار تومان بوده است. با اين حال، اگر چه قيمت زمين در اين فاصله افزايش پيدا كرده اما به دليل افزايش تعداد طبقات ساختمان‌هايي كه بهار امسال تكميل شدند، سهم نهايي زمين در قيمت تمام‌شده، تاحدودي كاهش پيدا كرده و از اين حيث، هزينه ساخت‌وساز به رغم تورم زمين، تعديل شده است.
نرخ عقب‌ماندگي عرضه
بررسي‌ها درباره نرخ طبيعي عرضه آپارتمان جديد آماده مصرف به بازار مسكن تهران نشان مي‌دهد: با توجه به حجم صدور پروانه ساختماني توسط شهرداري تهران طي سالهاي 90، 91 و 92، در اين سه سال به‌طور متوسط كلنگ احداث حدود 200 هزار واحد مسكوني جديد در هر سال در مناطق 22گانه به زمين زده شده است. به اين ترتيب چنانچه روند ساخت و تكميل اين ساختمان‌ها، بدون هيجان‌زدگي ناشي از دوره‌هاي ركود و رونق، در جريان باشد، در سال جاري بايد ماهانه حداقل 15 هزار واحد مسكوني، تكميل و به بازار مصرف عرضه مي‌شد و به عبارتي، در بهار93 بايد حداقل 45 هزار واحد مسكوني تازه‌ساز روانه بازار مي‌شد، اين در حالي است كه طي اين فصل تنها 34 هزار آپارتمان جديد از طرف سازنده‌ها تكميل شده است.
در دوره ركود مسكن، پروسه ساخت و تكميل ساختمانهاي مسكوني، از مدت زماني 18 ماه به حداقل 24 ماه افزايش پيدا مي‌كند كه همين رفتار سنتي، باعث بروز جهش قيمت در نقطه اوج رونق و به‌وجود آمدن ركود عميق‌تر از دوره قبل، در سالهاي بعد مي‌شود.
كارشناسان شكل درست سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني را تداوم رونق ساخت در زمان كاهش قيمت و افت معاملات مي‌دانند تا با تكميل و عرضه واحدهاي جديد در زمان رونق، منشا افزايش قيمت كه همان كمبود آپارتمان است، از بين برود.
حاشيه سود بالا به روايت يك تحقيق
علاوه بر محاسباتي كه توسط گروه مسكن «دنياياقتصاد» درباره سود حاصل از ساخت و فروش مسكن در دوره كنوني ركود انجام شده و نرخ سود را در بهار امسال حدود 52درصد برآورد كرده است، نتايج يك تحقيق توسط واحد مطالعات بازار دنياياقتصاد نيز نشان مي‌دهد: آنچه باعث ركود مسكن شده حاشيه سود بالاي فعاليت‌هاي ساختماني است كه بين 50 تا 150درصد به نسبت نوع ساخت و موقعيت منطقه در نوسان است.
در اين تحقيق مشخص شده، سازنده‌هاي مسكن براي آنكه بازار از ركود خارج شود بايد حاشيه سود خود را با سطح كنوني تورم تعديل كنند، چرا كه اثر تورم بر تحريك قيمت مسكن به مراتب كمتر از حاشيه سودي است كه فعالان ساختماني براي فروش آپارتمان‌هاي خود انتظار تحقق آن را دارند.
نگاه انبوه‌سازان به سود
محمد مافي، دبير انجمن انبوه‌سازان تهران در واكنش به سود 52درصدي ساخت و فروش مسكن در نيمه اول امسال در شهر تهران كه از روي اعداد و ارقام رسمي محاسبه و اعلام شده است، به «دنياياقتصاد» گفت: سازنده‌ها معمولا براي محاسبه عايدي ساخت‌وساز به قيمت تمام‌شده پروژه‌هاي جديد نگاه مي‌كنند به اين معني كه با فرض كسب سود معادل هر عددي از محل فروش آپارتمان‌هاي ساخته‌شده، آنچه براي سازنده‌ها اهميت دارد، هزينه اجراي پروژه جديدتر در آينده است. مافي تصريح كرد: با فرض اينكه سود 52درصدي ساخت مسكن در بهار امسال با لحاظ همه شاخص‌ها محاسبه شده باشد، اولا اين نرخ سود به‌واسطه دو سال ساخت‌وساز، نصيب سازنده مي‌شود كه در قياس با سود بانكي كه بدون دردسر به سپرده‌ها تعلق مي‌گيرد، تقريبا سربه‌سر است. دوما در حال حاضر با توجه به قيمت زمين و عوارضي كه شهرداري تهران براي سال آينده در نظر گرفته است، هزينه و قيمت تمام‌شده يك ساخت‌وساز جديد به قدري خواهد بود كه حداقل به اندازه عايدي فروش امسال، نقدينگي طلب مي‌كند. بنابراين، كاملا مشخص است كه بيشتر از سود امسال، بايد خرج پروژه‌هاي جديدتر شود.
دبير انجمن انبوه‌سازان افزود: در حال حاضر در شهر تهران قيمت تمام‌شده پروژه‌هاي جديد ساختماني با نرخ فروش آپارتمان برابر است هر چند ممكن است اختلافي بين قيمت فروش و قيمت تمام‌شده پروژه‌هاي قبلي وجود داشته باشد.