بازار مسکن پس از تمدید!

« ابهامات بازیگران بازار مسکن نسبت به آثاری که نتیجه مذاکرات وین می‌تواند بر متغیرهای این بازار داشته باشد، به پایان رسید. بررسی‌های کارشناسان نشان می‌دهد تفاهم وین دو اثر «روانی» و «غیرمستقیم» بر رفتار متعاملان مسکن و همین‌طور سازنده‌ها دارد که نتایج این آثار دوگانه، هم‌راستا با منافع متقاضیان مصرفی است. پیش‌بینی می‌شود تحت‌تاثیر «تمدید مذاکرات تا تیرماه»، در بازار مسکن حداقل تا پایان امسال، شرایط نیمه اول سال تکرار شود. در این فضا به دلیل امید به آینده، تحرکات سفته‌بازانه و درنتیجه جهش قیمت منتفی خواهد بود.»

انقباضی که طی دست‌کم یک ماه اخیر از جانب همه طرف‌های فعال در بازار مسکن، بابت تعقیب مذاکرات سیاسی در عرصه بین‌الملل، ایجاد شده بود از دوشنبه با مشخص شدن نتیجه مذاکرات نهایی هسته‌ای در وین ادامه‌دار شد.

بررسی‌های «دنیای‌ اقتصاد» از پیامدهای احتمالی «مذاکرات وین» بر فعل و انفعالات بازار مسکن، حاکی است « تفاهم نهایی طرفین مذاکرات هسته‌ای در وین برای تمدید توافق موقت ژنو تا 10 تیر 94، دو نوع اثر «روانی» و «غیرمستقیم» بر رفتار شاخص‌های قیمتی و فعالان بازار مسکن خواهد گذاشت. صاحب‌نظران اقتصادی در این باره معتقدند « آثار دوگانه تمدید توافق در بازار مسکن، طی ماه‌های آینده به شکل «امن بودن کماکان معاملات مسکن از تقاضای سوداگرانه»، «پایان‌دادن تدریجی به تاخیر در خرید از سوی متقاضیان مصرفی» و در نهایت « ادامه ثبات در قیمت مسکن» ظاهر خواهد شد.»

بر اساس این گزارش، برداشت‌ها و تصوراتی که خریداران و فروشنده‌های آپارتمان و همین‌طور سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی از نشست‌های متعدد گروه 1+5 در ماه‌های اخیر داشتند، باعث شده بود واکنش آنها در بازار مسکن با نزدیک‌شدن به دور آخر مذاکرات در وین، به شکل «نخریدن و نفروختن» و همچنین «نساختن» بروز کند و در نتیجه با دوره رکود فعلی «هم‌جهت» شود. همین هماهنگی بین رفتار بازیگران بازار ملک با شرایط اقتصاد مسکن، کمک کرد تا معدل رشد قیمت مسکن در سراسر ماه‌های گذشته از سال جاری، بدون جهش و حرکت غیرطبیعی، مسیر نزولی را طی کند و حتی در شروع فصل پاییز، به دلیل نبودن محرک قیمتی، میزان کاهش تشدید نیز شود. اما هم‌اکنون، با مشخص‌شدن نتیجه نشست هسته‌ای وین، دید تازه‌ای پیش‌ روی بازار مسکن و سایر بازارهای اقتصادی قرار گرفته و گروه‌های مختلف ذی‌نفع در بازارها متناسب با تحلیل‌های جدید، نسبت به ادامه دادن رفتار ماه‌های قبل یا تغییر در آن، تصمیم خواهند گرفت.

گزارش از دو اثر «روانی» و «غیرمستقیم» ناشی از واقعه وین– تمدید توافق موقت هسته‌ای تا تیر سال آینده- در بازار مسکن نشان می‌دهد « در حوزه انتظارات روانی در سمت تقاضای خرید مسکن، به علت آنکه شرایط یکسال قبل کشور در حوزه سیاسی و دیپلماسی، عملا برای حداقل دو فصل آینده، تمدید شده و دستاورد این شرایط تا کنون به نفع متقاضیان مصرفی بوده، در نتیجه جو مثبت از بابت ادامه ثبات نسبی قیمت مسکن ادامه خواهد داشت. در این فضا، انتظار این خواهد بود که مسیر انجام معاملات مسکن حداقل تا پایان سال جاری به دور از افزایش ناگهانی قیمت‌ها، پیش رود. انتظار متقاضیان برای تکرار موج‌های نزولی که در نیمه‌ اول امسال بر قیمت مسکن گذشت، نیز می‌تواند زمینه تحرکات در سمت عرضه برای افزایش قیمت را سلب کند.

تحلیلگران اقتصاد مسکن درباره اثر «غیرمستقیم» نتیجه مذاکرات وین معتقدند « متغیرهای بازار مسکن برخلاف سایر بازارهایی همچون ارز، سکه و بورس، وابستگی به بازارهای جهانی ندارد؛ به طوری که نهاده‌های اصلی ساخت مسکن شامل زمین و مصالح پرمصرف، کاملا بی‌ارتباط با واردات است؛ بنابراین تحولات عرصه سیاست بین‌الملل از جمله مذاکرات هسته‌ای، تاثیر مستقیم و آنی بر رویدادهای بازار مسکن ندارد؛ اما از آنجا که اقتصاد کشور و شاخص‌های کلان همچون نرخ ارز، تحریم‌ها، مبادلات نفتی و... همه بخش‌های اقتصادی را تحت‌الشعاع قرار می‌دهد و جریان حرکت سرمایه‌ بین بازارها را تنظیم می‌کند، در نتیجه بازار مسکن به‌صورت غیرمستقیم از نتیجه مذاکرات وین تاثیر می‌پذیرد. در این قالب، چون که گزینه «شکست» تا تیرماه سال آینده، منتفی شده و طرفین مذاکرات بر تمدید دو مرحله‌ای توافق، تفاهم کرده‌اند، اقتصاد ایران در مسیر بهبود شرایط پایدار ماه‌های اخیر، رو به جلو حرکت می‌کند. در این مسیر، بار دیگر امیدواری به آینده مذاکرات، مانع مراجعه سرمایه‌گذاران به بازارهای سفته‌بازی خواهد شد؛ اتفاقی که از نیمه‌های سال گذشته به وجود آمد و نقدینگی‌ها را از بازارهایی همچون سکه و ارز به سمت بازارهای مولد از جمله بورس و سرمایه‌گذاری‌های مدت‌دار هدایت کرد.

صاحب‌نظران اقتصادی تاکید می‌کنند: « تاثیر غیرمستقیم توافق وین در بازار مسکن، به دورتر شدن سفته‌بازها از خریدوفروش‌های مکرر- که در نقش تحریک قیمت عمل می‌کنند- منجر خواهد شد. در ماه‌های اخیر، پیشروی دیپلماسی ایران در حوزه سیاست بین‌الملل، ریسک سوداگری برای سفته‌بازها را در همه بازارهای اقتصادی، افزایش داد و باعث خروج این گروه از جامعه خریداران مصرفی در بازارهایی همچون مسکن شد.»

برخی کارشناسان مسکن معتقدند « هر نوع نتیجه دیگر در مذاکرات وین، می‌توانست بر روند فعلی بازار مسکن تغییر به وجود بیاورد. اگر در این حوزه، هیچ توافقی حاصل نمی‌شد و مذاکرات پایان پیدا می‌کرد یا اگر توافق نهایی به دست می‌آمد، این احتمال وجود داشت که متناسب با تغییر اوضاع اقتصاد کلان، مدت زمانی رکود فعلی طولانی‌تر شود یا رونق زودرس در بازار مسکن شکل بگیرد؛ اما نتیجه‌ای که از وین به دست آمده، تا حدودی هم به نفع خریداران و هم سازنده‌هاست؛ چرا که چشم‌انداز ثبات برای دو فصل دیگر تقویت شد.

سعید اسلامی صاحب‌نظر اقتصاد مسکن درباره پیامدهای احتمالی تفاهم اخیر وین گفت: بازار مسکن در کوتاه‌مدت تحت‌تاثیر تحولات سیاسی قرار نمی‌گیرد؛ به‌خصوص آنکه، دستاورد این مذاکرات، نه توافق نهایی است و نه شکست قطعی. در این شرایط، هیجانات روانی و انتظاری در بازار مسکن نخواهیم داشت.

اسلامی تاکید کرد: هر چند ممکن است بخشی از تقاضای انباشته مصرفی در بازار مسکن، در پی تمدید هفت ماهه مذاکرات، تصمیم بگیرند در این فاصله وارد صحنه معاملات شوند؛ اما با توجه به دوره رکود فعلی، تغییر محسوسی چه در حجم معاملات و چه در قیمت‌ها به وجود نخواهد آمد.

این کارشناس اقتصادی در عین حال تصریح کرد: با مشخص شدن چشم‌انداز کوتاه‌مدت متغیر سیاسی اثرگذار بر بازار مسکن، به نظر می‌رسد آینده این بازار بیش‌از آنکه از این متغیر تاثیر بگیرد، به تحولات درونی از جمله دو برنامه دولت برای وام ساخت و خرید، وابسته است. تصویب پرداخت تسهیلات 50 میلیونی نوسازی و همچنین برنامه افزایش وام خرید در صورتی که تا پیش از انتهای سال جاری، عملیاتی شود، تغییراتی را متوجه بازار خواهد کرد.

فردین یزدانی، کارشناس بازار مسکن هم درباره اثرات تمدید توافق موقت ژنو تا تیرماه سال آینده بر بازار مسکن گفت: با توجه به شرایط فعلی بازار مسکن و همچنین تمدید زمان توافق بین ایران و گروه 1+5، هیچ‌گونه تغییر محسوسی از بابت تاثیر این مذاکرات بر پایان بخشی به رکود و تغییر الگوی قیمت در بازار مسکن ایجاد نخواهد شد.

وی افزود: با این حال، اگر مذاکرات به نتیجه نهایی رسیده بود، می‌توانست اثرات مثبتی در راستای رونق‌بخشی به بازار مسکن ایجاد کند؛ اما در مقطع زمانی فعلی تا چند ماه آینده رابطه معناداری بین تغییر رویه در بازار مسکن و مذاکرات سیاسی، ایجاد نخواهد شد.

یزدانی با رد هرگونه امکان افزایش قیمت در بازار مسکن طی ماه‌های آتی، خاطرنشان کرد: هرگونه تغییر در رویه فعلی بازار مسکن شامل تغییر قیمت‌ها، افزایش ساخت‌وساز و رونق معاملات، به اوضاع داخلی اقتصاد در ماه‌های آینده بستگی دارد که به‌نظر نمی‌رسد تغییر خاصی طی این مدت در کل بازار مسکن اتفاق بیفتد.

وی تصریح کرد: با این حال، سازندگانی که به امید افزایش قیمت تا کنون اقدام به فروش واحدهای مسکونی آماده نکرده‌اند، متناسب با نیاز خود طی ماه‌های آتی، واحدهایشان را به بازار مسکن عرضه می‌کنند و در ماه‌های آتی ساخت‌و‌سازهای جدید نیز، تحت تاثیر شرایط اقتصادی و محاسبه سود و زیان برای فعالان ساختمانی، صورت می‌گیرد.

در همین زمینه، مشاور وزیر راه‌ و شهرسازی با بیان اینکه چشم‌انداز توافقات هسته‌ای ایران با گروه 1+5 مثبت پیش‌بینی می‌شود و می‌تواند به بهبود اوضاع اقتصادی در کشور منجر شود، گفت: چون هنوز توافقات نهایی نشده و با توجه به تمدید مذاکرات تا تیرماه سال بعد، نمی‌توان انتظار ایجاد تغییر محسوس در اقتصاد کشور به‌ویژه در بازار مسکن را مطرح کرد.

غلامرضا سلامی افزود: در حال حاضر طرفین مذاکرات، نسبت به آینده توافقات هسته‌ای خوشبین هستند که همین امر می‌تواند منجر به کمرنگ شدن سایه تحریم‌ها بر اقتصاد ایران شود؛ البته این به معنای از بین رفتن تمام تحریم‌ها نخواهد بود.

وی با اشاره به اینکه بازار مسکن در مقایسه با سایر بازارها به لحاظ رتبه زمانی اثرپذیری از تحولات سیاسی آخرین بازاری است که تحت تاثیر تحریم‌ها قرار دارد، گفت: با توجه به اینکه تحریم‌ها به صورت مستقیم بر بازار مسکن اثرگذار نیست، نمی‌توان دوره‌های رکود و رونق در این بازار را تحت تاثیر این تحریم‌ها و توافق بر سر آنها دانست.

سلامی ادامه داد: همواره متناسب با شرایط خاص اقتصادی در کشور، بازار مسکن دوره‌هایی از رکود را تجربه کرده است که پس از آن نیز دوره‌های رونق آغاز شده و تقریبا سیکل‌های رکود و رونق در سال‌های متوالی در این بازار رخ داده و ادامه داشته است؛ بنابراین در شرایط فعلی فرضیه تاثیر رفع تحریم‌ها یا کمرنگ شدن آنها نمی‌تواند در خروج بازار مسکن از رکود یا تغییر قیمت‌ها اثری داشته باشد.

مشاور وزیر راه‌ و شهرسازی رکود حاکم بر بازار ساخت‌و‌ساز و معاملات مسکن را نتیجه مستقیم ناتوانی مالی تقاضای مصرفی در این بازار برشمرد و گفت: علت اصلی عدم تمایل سازندگان به فروش واحدهای ساخته شده، نبود تقاضای موثر در بازار مسکن است.

سلامی با تاکید بر اینکه از بابت تمدید زمان توافق هسته‌ای ایران با گروه 1+5 هیچ تاثیری در بازار مسکن طی ماه‌های آتی ایجاد نخواهد شد، اظهار کرد: ممکن است بازار مسکن در ماه‌های آینده تحت تاثیر عوامل اقتصادی دیگری، در دو پارامتر مهم قیمت و خروج از رکود، دستخوش تحولاتی شود، اما فرضیه تاثیر تمدید زمان توافق هسته‌ای، بر بازار مسکن در چشم‌انداز آتی این بازار، عملا منتفی است.

وی تاکید کرد: به‌رغم کاهش نسبی قیمت‌ها و رکود حاکم بر بازار معاملات، هم‌اکنون قیمت مسکن به خصوص در شهرهای بزرگ به حدی بالاست که هیچ‌گونه تغییر شرایط طی ماه‌های آتی برای این بازار پیش‌بینی نمی‌شود.

سلامی تنها راه حل ایجاد رونق در بازار معاملات مسکن در شرایط فعلی را راه‌اندازی صندوق‌های پس‌انداز و کمک‌های دولت در راستای افزایش توان وام‌دهی بانک‌ها با نرخ بهره پایین‌تر به خصوص برای زوج‌های جوان و طبقات متوسط برشمرد.

کمال اطهاری، صاحبنظر و کارشناس حوزه مسکن نیز هرگونه تغییر در شرایط فعلی بازار مسکن تحت تاثیر تمدید مذاکرات هسته‌ای ایران و گروه 1+5 را منتفی اعلام کرد.

وی با تاکید بر اینکه تمدید مذاکرات هسته‌ای به معنای تمدید رکود در بازار مسکن است، به «دنیای اقتصاد» گفت: عدم ایجاد قطعیت و توافق نهایی در مذاکرات هسته‌ای، عملا هیچ تاثیر منفی و ناگهانی از بابت تغییر قیمت‌ها و خروج بازار مسکن از حالت رکود طی ماه‌های آتی نخواهد داشت.

اطهاری افزود: مسلما اگر توافق‌ها نهایی شود در بخش مسکن نیز اثرات مثبتی به لحاظ خروج از رکود و ایجاد رونق وارد می‌شود. وی ادامه داد: با این حال، این تاثیر مثبت تا زمانی که توافق نهایی حاصل شود نیازمند آماده‌شدن بازار مسکن از طریق تحرکات سایر بازارها و بخش‌های مولد و اقتصادی است.

اطهاری همچنین گفت: انتظار می‌رود در مقطع زمانی فعلی چارچوب‌های اصلی اقتصاد مقاومتی بتواند عملیاتی شود تا به این شیوه رونق به سایر بخش‌های اقتصادی و بازار مسکن بازگردانده شود.

وی توضیح داد: بازار مسکن طی سال‌های اخیر به خاطر تزریق بیش از اندازه نقدینگی و حاکمیت رانت‌جویی، بازاری ناکارآمد شده و درواقع مانند مردابی، سرمایه‌ها را در خود فروکشیده است که این مرداب را سایر بخش‌های اقتصادی به خصوص بخش‌های مولد می‌توانند خشک کنند.

اطهاری تاکید کرد: هر گونه تاثیر اندک روانی ناشی از تمدید مذاکرات بر بازار مسکن، کوتاه‌مدت خواهد بود؛ ضمن اینکه به‌طور کلی شرایط فعلی تا ماه‌های آینده ادامه خواهد داشت و تغییر محسوسی در خروج از رکود و قیمت‌های بازار مسکن ایجاد نخواهد شد.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران هم با تاکید بر تداوم ثبات در بازار مسکن طی ماه‌های آتی، هرگونه تاثیر ناشی از تمدید مذاکرات هسته‌ای ایران بر بازار مسکن را منتفی اعلام کرد. حسام عقبایی تاکید کرد: تمدید مذاکرات هسته‌ای و امیدواری‌هایی که برای به نتیجه رسیدن توافق‌های ایران با گروه 1+5 وجود دارد امسال نمی‌تواند اثر محسوسی در راستای افزایش قیمت مسکن داشته باشد.

وی افزود: با توجه به وضعیت فعلی و چشم‌انداز آتی بازار مسکن تا پایان سال، روند معاملات ادامه خواهد داشت ضمن اینکه به هیچ وجه پیش‌بینی افزایش قیمت را تا پایان سال 93 نداریم.