بعد-از-سه-دهه-انتظار-طرح-استیجار-عمومی-برای-کاهش-هزینه-اجاره-مسکن-کلید-خورد

به گزارش صدای ایران، در حالی که ۳ دهه از تصویب قانون عرضه واحدهای مسکونی استیجاری می‌گذرد، وزارت راه از برنامه ساخت و عرضه واحدهای اجاره‌ای ویژه زوج‌های جوان و کارگران خبر داده است.

 بازار اجاره مسکن طی سال‌های اخیر به یکی از دغدغه‌های اصلی خانوارها تبدیل شده است. افزایش پیوسته اجاره‌بها به‌ویژه در کلان‌شهرها، بسیاری از زوج‌های جوان و خانوارهای کارگری را با چالش تأمین سرپناه مواجه کرده است. در این شرایط، وزارت راه و شهرسازی با معرفی طرح «استیجار عمومی» قصد دارد بخشی از نیاز مسکن اجاره‌ای را از مسیر تازه‌ای تأمین کند. به گفته حبیب‌ا... طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه، این برنامه شامل دو مسیر اصلی است: تأمین واحدهای آماده یا نیمه‌تمام از سازندگان و مالکان و ساخت مسکن استیجاری جدید از طریق اراضی و منابع داخلی وزارتخانه. هدف اصلی، عرضه واحدهایی با اجاره‌بهای کمتر از نرخ بازار است تا فشار اقتصادی بر زوج‌های جوان کاهش یابد و امکان دسترسی به مسکن راحت‌تر شود.
 ​​​​​​​
تجربه‌ای از ۳ دهه گذشته
مسئله مسکن استیجاری موضوع تازه‌ای نیست. در سال ۱۳۷۷ قانون «تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری» تصویب و دولت موظف شد حداقل ۱۰ درصد واحدهای برنامه‌های توسعه را به صورت استیجاری یا اجاره به شرط تملیک عرضه کند.این قانون مشوق‌هایی مانند معافیت مالیاتی، تخفیف در واگذاری زمین و تسهیلات بانکی برای سازندگان در نظر گرفته بود. با این حال، اجرای گسترده آن هرگز به صورت نظام‌مند صورت نگرفت و بخش قابل توجهی از اهدافش محقق نشد. کارشناسان علت را محدودیت منابع مالی و هماهنگ نبودن دستگاه‌های اجرایی می‌دانند.  پس از آن، چندین قانون و آیین نامه دیگر نیز به موضوع مسکن اجاره‌ای پرداخته‌اند:
-قانون سامان دهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن (۱۳۸۷): حمایت از تولید و عرضه مسکن به صورت بهره‌برداری اجاره‌ای یا اجاره به شرط تملیک، با مشارکت بخش غیردولتی و حمایت از گروه‌های کم‌درآمد.
 -آیین‌نامه اجرایی قانون سامان دهی: وزارت مسکن موظف شد با هدف افزایش سرمایه‌گذاری در تولید و عرضه واحدهای اجاره‌ای، استقرار نظام اجاره‌ای حرفه‌ای توسط بخش غیردولتی را پیگیری کند.
-طرح جامع مسکن (۱۳۹۶): شامل مسکن اجتماعی در قالب واحدهای استیجاری برای حمایت از خانوارهای کم‌درآمد با اجاره پایین و وام قرض‌الحسنه.
-قانون برنامه پنج ساله ششم توسعه: دولت موظف شد منابع مالی و تسهیلات ارزان قیمت برای مسکن اقشار کم‌درآمد شهری تأمین کند و تسهیلات و امکانات ساخت و اجاره مسکن را ارائه دهد.
با وجود همه این قوانین، گام جدی برای پیاده‌سازی مسکن استیجاری دولتی برداشته نشده است. گزارش شماره ۱۸۹۷۶ مرکز پژوهش‌های مجلس (خرداد ۱۴۰۲) تأکید می‌کند که تمرکز تک‌وجهی دولت بر مالکیت، باعث غفلت از سیاست‌های مسکن استیجاری دولتی و خصوصی شده و تعمیق نابرابری‌های اجتماعی-مسکونی را تشدید کرده است.
 دو مسیر برای تأمین مسکن استیجاری
اظهارات اخیر معاون مسکن وزارت راه نشان می‌دهد که این وزارتخانه با استفاده از منابع و املاک خود و ظرفیت تهاتر با سازندگان، قصد دارد مسکن استیجاری عمومی را به شکل عملیاتی با تمرکز بر گروه‌های هدف اجرا کند.
طاهرخانی تأکید کرده که طرح استیجار عمومی در دو مدل دنبال می‌شود:
۱-تأمین واحدهای آماده و نیمه‌تمام: سازندگان و مالکان به دلیل رکود بازار، استقبال زیادی از تهاتر یا فروش واحدهای خود به وزارت راه می کنند.
۲-ساخت مسکن استیجاری جدید: با استفاده از اراضی و منابع وزارتخانه، واحدهای تازه ساخته می‌شوند و به صورت اجاره‌ای با قیمت پایین‌تر عرضه خواهند شد.
هدف این برنامه، عرضه مسکن در استطاعت مالی خانوارها و تمرکز بر واحدهای کوچک‌متراژ زیر ۱۰۰ مترمربع است تا این گونه که به نظر می رسد تعداد بیشتری از مستأجران (گروه های هدف) بتوانند از آن بهره‌مند شوند.
 تمرکز بر زوج‌های جوان و کارگران
یکی از نکات متمایز این برنامه نسبت به طرح‌های گذشته، تمرکز بر گروه‌های خاص است. وزارت راه می‌گوید بخشی از واحدها برای زوج‌های جوان فاقد مسکن (که حداکثر در ۵ سال اخیر ازدواج کرده اند) و بخشی دیگر برای کارگران اختصاص داده خواهد شد.
 سازوکار اجاره و نرخ‌بندی
تعیین اجاره‌بهای کمتر از نرخ بازار یکی از دغدغه‌های مهم کارشناسان و مستاجران است. وزارت راه قصد دارد با استفاده از تسهیلات مالی (اجاره بهای پایین تر)، تخصیص زمین دولتی و تهاتر با سازندگان، هزینه نهایی برای مستأجران کاهش یابد. با این حال، هنوز جزئیات دقیق نحوه تعیین اجاره‌بها و ضمانت اجرای آن اعلام نشده و این موضوع می‌تواند محل بحث و پیگیری در آینده باشد.
 فرصت‌ها و چالش‌ها
کارشناسان مزایای اجرای این سیاست را چنین برمی‌شمارند:
افزایش عرضه واحدهای اجاره‌ای در بازار
کاهش فشار مالی بر زوج‌های جوان و کارگران
ایجاد رونق نسبی در بخش ساخت و ساز
با این حال، چند پرسش کلیدی همچنان باقی است:
منابع وزارت راه و ظرفیت تهاتر با سازندگان آیا برای تأمین حجم قابل توجهی از واحدها کافی است؟
تأمین مالی این برنامه در بلندمدت چگونه تضمین می‌شود؟
چه مکانیزمی تضمین می‌کند که اجاره‌بها کمتر از نرخ بازار رعایت شود و حقوق مستأجران محفوظ بماند؟
در مجموع طرح استیجار عمومی وزارت راه و شهرسازی، با تمرکز بر زوج‌های جوان و کارگران، می‌تواند نقطه آغازی برای بازتعریف جایگاه مسکن استیجاری دولتی باشد. تجربه سه دهه گذشته نشان می‌دهد ایده پشت این سیاست ظرفیت بالایی دارد، هرچند تاکنون کمتر از حد انتظار اجرا شده است.
 با بهره‌گیری از منابع داخلی وزارتخانه، املاک موجود و ظرفیت تهاتر با سازندگان، امیدواری وجود دارد که این بار بخش بیشتری از اهداف محقق شود. در شرایطی که بازار اجاره فشار زیادی بر خانوارها وارد می‌کند، هر اقدام عملیاتی برای افزایش عرضه واحدهای اجاره‌ای می‌تواند به کاهش دغدغه‌ها کمک کند و مسیر را برای سیاست‌های پایدارتر مسکن هموار سازد.