راهکار کاهش قیمت مسکن چیست؟
در شرایطی که کشور با کمبود ۴ میلیون واحد مسکونی و در عین حال، وجود ۲.۶ میلیون خانه خالی مواجه است و همین موضوع، نوعی بی‌نظمی را در بازار مسکن به وجود آورده، کارشناسان معتقدند نسخه شفاف‌بخش فعلی برای این بازار دریافت مالیات است.
به گزارش صدای ایران از خبر آنلاین، هر روز که می‌گذرد، آمارها در بازار مسکن به روز می‌شود، اما اعداد و ارقام منتشر شده تنها اوج بی‌نظمی در بازارها را نشان می‌دهد. وجود ۲.۶ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور، عددی است که این روزها بسیار از زبان مسوولان و کارشناسان شنیده می‌شود؛ به خصوص از زمانی که اجرای طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی جدی شد.
سرشماری نفوس و مسکن سال ۱۳۹۵ نشان می‌دهد در استان تهران ۳ میلیون و ۸۹۰ هزار واحد مسکونی وجود دارد که ۴۹۰ هزار واحد، معادل ۱۳ درصد از این تعداد خالی است. موجودی مسکن کل ایران نیز در سال ۱۳۹۰ حدود ۲۱ میلیون و ۶۶۳ هزار واحد بوده که با ۱۷ درصد رشد به ۲۵ میلیون و ۴۱۲ هزار واحد در سال ۱۳۹۵ رسیده است. در مقابل، آمار خانه‌های خالی از یک میلیون و ۶۶۳ هزار واحد در سال ۱۳۹۰ به ۲ میلیون و ۵۸۷ هزار واحد در سال ۱۳۹۵ افزایش یافته و حدود ۵۵ درصد رشد کرده است.
مقایسه این دو آمار به خوبی اتلاف سرمایه ساختمانی عمدتا در سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۲ را آشکار می‌کند و نشان می‌دهد بخش زیادی از ساخت‌وسازها در این فاصله غیرمصرفی، لوکس و متراژ بزرگ بوده که با جنس خانوارها (با ابعاد کوچک‌تر از یک دهه قبل) سازگار نبوده است.
با این حساب نسبت خانه‌های خالی به کل موجودی واحدهای مسکونی کشور ۱۱ درصد است که نشان می‌دهد از هر ۱۰ خانه در کشور، حداقل یکی خالی است. این وضعیت البته در تهران بحرانی‌تر است. تعداد خانه‌های خالی در تهران از ۳۲۷ هزار واحد در سال ۱۳۹۰ به ۴۹۰ هزار واحد در سال ۱۳۹۵ افزایش یافته و با توجه به این آمار، ۱۳ درصد از کل موجودی واحدهای مسکونی پایتخت خالی است.
این در حالی است که مطابق استاندارد جهانی، نسبت خانه‌های خالی بین ۴ تا ۶ درصد کل واحدهای یک شهر یا کشور است. به عبارت دیگر، حداکثر ۴ تا ۶ درصد از خانه‌های هر شهر باید برای مواقع نقل و انتقال مسکن یا مهاجرت و تقاضای جدید خالی باقی بماند. با این حال در کشور دو برابر و در تهران بیش از دو برابر این استاندارد خانه خالی وجود دارد.
در این میان، آمارها نشان می‌دهد بیشترین تعداد واحدهای مسکونی خالی در استان‌های تهران، اصفهان و خراسان‌رضوی به ترتیب حدود ۴۹۰، ۲۴۲ و ۱۹۵ هزار واحد بوده است. کمترین تعداد واحدهای مسکونی خالی نیز متعلق به استان‌های ایلام، کهگیلویه و بویراحمد و خراسان‌شمالی به ترتیب با اعداد ۱۳.۳، ۱۳.۷ و ۲۳.۱ هزار واحد است.
کمبود ۴ میلیون خانه در کشور
اما در حالی در کشور ۲.۶ میلیون واحد مسکونی خالی و ۴.۷ میلیون مسکن نیمه خالی وجود دارد که کشور با کمبود ۴ میلیون واحد مسکونی روبه‌رو است؛ به طوری که فعالان بازار مسکن معتقدند این حجم کمبود منجر به فقدان تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن و در نهایت افزایش قیمت آن شده است. محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی، وجود خانه‌های گران‌قیمت خالی در کشور را داستان غم‌انگیزی می‌داند که به عنوان «تله مالی»، منجر به غیرمولد کردن سرمایه‌ها در کشور شده؛ تا جایی که ورود سوداگران به این عرصه، منجر به حبس دارایی‌ها و سرمایه‌های ملی و غیر مولد شدن آنها شده است. بر این اساس، اسلامی تاکید می‌کند «با توجه به سیاست‌هایی که مبتنی بر قوانین کشور است، روندی ایجاد می‌شود که اعیان‌نشین‌ها صرفا بتوانند شخصی‌سازی کنند و سهم آنها از بازار سرمایه مسکن کنترل شود. »
وی، حضور اعیان نشینان در عرصه مسکن را مشابه حضور صادرکنندگان در بازار می‌داند و می‌گوید: «این همان موضوع کسب‌و کار و تجارت در صادرات است که یک کوچه یک طرفه نیست که صادرکنندگان جوایز صادراتی دولت را بگیرند و هیچ نفعی برای کشور نداشته باشند، بلکه صادرکنندگان ضمن بهره‌مندی از مزایا باید در جهت نفع کشور و تامین مایحتاج مردم گام بردارند. »
نسخه کاهش ۵۰ درصدی قیمت مسکن
بر این اساس، برخی کارشناسان اقتصادی معتقدند که با ورود خانه‌های خالی به بازار، قیمت مسکن ۵۰ درصد کاهش می‌یابد. افشین پروین‌پور می‌گوید: «نباید دولت اجازه دهد مثلا فردی ۵۰ دستگاه واحد مسکونی داشته باشد و آنها را خالی نگه دارد تا بعدا با قیمت‌های بالا به فروش برساند. »
وی با بیان اینکه بحث خانه‌های خالی باید از چرخه انحصار خارج شود، تصریح می‌کند: «در دنیا با ابزار مالیات بر خانه‌های خالی اجازه نمی‌دهند واحد مسکونی خالی بماند؛ زمین متعلق به همه است و نمی‌توانیم و نباید اجازه داد در این بخش انحصار به وجود آید. »
این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه ارزش خانه‌های خالی در تهران بیش از ۴۰۰ هزار میلیارد تومان برآورد شده است، تاکید می‌کند: «چنانچه خانه‌های خالی با یک نرخ موثر شناسایی شده و از آنها مالیات دریافت شود، به طور قطع قیمت مسکن ۵۰ درصد کاهش خواهد یافت. »
مالیات، راه ساماندهی بازار مسکن
در این شرایط، دریافت مالیات راهکاری است که برای وادار کردن مالکان به عرضه خانه‌های خالی به بازار و جلوگیری از افزایش تعداد این خانه‌ها در نظر گرفته شده است. محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی چندی پیش از تلاش این وزارتخانه برای اتصال نظام مالیاتی کشور به سیستم معاملاتی املاک برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی خبر داد. وی در مورد اخذ مالیات از خانه‌های خالی می‌گوید: «در تلاش هستیم نظام مالیاتی به سیستم معاملاتی املاک که دارای کد رهگیری است، وصل شود تا از طریق مذکور و همچنین اتصال کد رهگیری به سیستم مربوط به پایان کار شهرداری‌ها و ارزیابی عملکرد سیستم انرژی مربوط به خانه ها از طریق وزارت نیرو، بتوان معاملات خانه‌های خالی را رصد کرد؛ البته تحقق این اقدام به تنهایی از عهده وزارت راه و شهرسازی خارج است و باید چندین دستگاه تعامل لازم را داشته باشند. »
اسلامی تاکید می‌کند: «اهتمام ویژه‌ای داریم که این سامانه‌ها به هم متصل شود تا سازمان امور مالیاتی بتواند مالیات را به درستی از خانه های خالی اخذ کند. »
محمدعلی اسفنانی، مدیرکل تعزیرات استان تهران نیز معتقد است: «در دنیا برای واحدهای مسکونی و تجاری خالی از سکنه مالیات و عوارض وضع می‌شود، اما متاسفانه در کشور مساله خالی نگه داشتن خانه به عنوان یک کالای سرمایه ای رواج دارد. »
وی می‌گوید: «در شرایط کنونی هیچ ارگان و سازمانی اطلاع ندارد که هر شهروند چه تعداد ملک و ساختمان دارد. در این شرایط مشاوران املاک برای فراری دادن موجر از پرداخت مالیات، برای آن ها کد رهگیری ثبت نمی کنند و امروز صدها و هزاران خانه در تهران اجاره داده شده، اما برای این قراردادها کد رهگیری صادر نشده است. »
اسفنانی تصریح می‌کند: باید سیاست‌های تقنینی درستی وضع شود، تا در آینده تمام مالکان، اطلاعات املاک خود را در سامانه مذکور ثبت کنند. »
مدیرکل تعزیرات استان تهران متذکر می‌شود: «در شرایط کنونی در کشورهای خارجی به میزان تعداد املاک مالکان، مالیات بر عایدی به صورت تناسبی بالا رفته و گاهی از افراد تا ۷۰ یا ۸۰ درصد اجاره بهای یک ملک، مالیات دریافت می‌شود. »
اطلاعات پنهان است
شادمهر کاظم‌زاده، رییس کمیته حمل و نقل کمیسیون عمران مجلس نیز در خصوص ضرورت تصویب هر چه سریعتر طرح مالیات بر عایدی بخش مسکن در مجلس، می‌گوید: «دریافت مالیات بر عایدی مسکن بسیار ضرورت دارد، اما آنچه که حائز اهمیت است، اینکه باید تمام معاملات اقتصادی در کشور شفاف و مشخص باشند و در سیستم اقتصادی کشور به منظور دریافت مالیات ثبت و نگهداری شوند. »
وی تصریح می‌کند: «متاسفانه برخی انبوه‌سازان واحدهای مسکونی را به قصد سوداگری می‌سازند؛ نه در جهتی که هزاران نفر خانه‌دار شوند. به همین جهت یکی از راه‌های اصلاح این مسیر دریافت مالیات از این سازندگان است. »
این نماینده مردم در مجلس دهم می‌افزاید: «قانون مالیات بر خانه‌های خالی در مرحله اجرا از جمله تشخیص صحیح و درست خانه‌های خالی با مشکل مواجه است. به همین جهت ضرورت دارد که هر چه سریعتر سامانه ملی املاک و اسکان راه‌اندازی شود. »
کاظم‌زاده تاکید می‌کند: «برای اجرای صحیح قانون مالیات بر عایدی سرمایه ضرورت دارد که سامانه اطلاعاتی قوی در کشور ایجاد شود و قانون اجازه دهد که تمام اموال و دارایی افراد یعنی مسکن، خودرو، پول نقد، ارز و طلا و سکه در این سامانه ثبت و مشخص شود و به محض تبدیل هر کدام از این دارایی‌ها سازمان امور مالیاتی تشخیص دهد که آیا این تبدیل مشول دریافت مالیات است یا خیر. »
وی خاطرنشان می‌کند: «متاسفانه شفافیت دارایی و اموال همیشه در کشور ما پنهان بوده است، اما در سایر کشورها میزان سرمایه و دارایی افراد کاملا مشخص و شفاف است و این شفافیت میزان سرمایه و دارایی باعث اعتبار اشخاص در انجام معاملات اقتصادی می‌شود. »