ساخت‌و سازهای لاکچری پر رونق تر از قبل
رشد ۴۶۱ درصدی دریافت تسهیلات مسکن نشان از تغییر رویکرد سازندگان در کشور دارد
به گزارش صدای اران از اعتماد، آخرین آمارها از بخش مسکن نشان می‌دهد که تورم مصالح ساختمانی در تهران در فروردین به 60 درصد رسیده است. از سوی دیگر طبق آمارهای بانک مرکزی سهم تسهیلات مسکن نصف بخش صنعت است، اما تسهیلات در این بخش رشدی بیش از 100 درصد داشته است این در حالی است که با وجود افزایش 100 درصدی قیمت مسکن و به تبع آن افزایش قیمت زمین، اما رونق ساخت‌وساز در مناطق لاکچری و گران ادامه دارد. هرچند این نوع ساخت و سازها به اندازه زیادی نیست اما به طور معمول مأمن خوبی برای سود‌آوری است.
افزایش قیمت مسکن، قدرت خرید مردم را کاهش داده و این در حالی است که در سال جدید برنامه‌های مجزایی برای افزایش قدرت خرید مردم و کنترل قیمت مسکن برنامه‌ریزی شده که یکی از آنها افزایش مبلغ وام مسکن در صورت تایید شورای پول و اعتبار است. هر چند بسیاری از کارشناسان معتقدند افزایش مبلغ وام خرید مسکن، با شیبی که قیمت‌ها دارند، نمی‌تواند برای افرادی که قدرت خرید بسیار پایینی دارند، راهگشا باشد.
علت افزایش قیمت مسکن
با وقوع برخی تلاطمات در بازارهای ارز و سکه در اسفند 96، مسکن نیز به عنوان کالای سرمایه‌ای برای حفظ دارایی‌های مردم در برابر حفظ تفاوت‌های ارزش پول ملی با ارز، در فاصله زمانی کوتاهی تحت تاثیر قرار گرفت. هرچند که نقدینگی‌های سرگردان راهی بازارهای جذابی مانند ارز و سکه شد، اما افزایش نرخ ارز علاوه بر ایجاد اختلال در بازار مسکن، قیمت مصالح ساختمانی را نیز افزایش داد. در عین حال افرادی هستند که بعد از به ثبات رسیدن این بازار سعی در تزریق ارزهای خود به بازارهای موازی هستند. این موضوع علاوه بر تاثیر بر قیمت‌ها، سمت و سوی تقاضای مسکن را تغییر داده و ساخت و ساز را به سمت خانه‌های لاکچری برده است.
قیمت مصالح ساختمانی نیز از دیگر عوامل افزایش قیمت‌ها در این بازار بود. بعد از نوسانات ارزی، ارزش افزوده بخش مسکن نسبت به بازارهای رقیب در جایگاه پایین‌تری قرار داشت، از سویی دیگر با تثبیت نرخ ارز، به دلیل اینکه فروشندگان هزینه‌های زیادی برای مصالح و تجهیزات ساختمانی داده‌اند، بعید است قیمت املاک خود را کاهش دهند زیرا با این کار می‌توانند در برابر تفاوت ارزش افزوده‌ای که مسکن با سایر بازارها دارد، کمی مقاومت کرده و ضرر را جبران نمایند.
برنامه‌های دولت برای خروج از رکود بخش مسکن
هدایت سرمایه‌های سرگردان به بخش مسکن، از برنامه‌های دولت برای خروج این بخش از رکود تورمی بود. هرچند در این راه بازارهای رقیب، جذابیت‌های فراوانی داشته و به خصوص در بازار ارز و سکه، رقم سودهای باد آورده نیز بسیار زیاد بود. یکی از راه‌های کاهش جذابیت بازارهای موازی، ایجاد ثبات نسبی بود. نقشه‌ای که از همان ابتدای ورود همتی به بانک مرکزی برای نرخ ارز تدارک دیده شد و تا به امروز نیز توانسته از تقاضای سفته بازی بکاهد.
عدم تناسب قدرت خرید افراد و ساخت و سازها، سبب شده بسیاری از خانه‌ها که بالاتر از قدرت خرید افراد هستند، بدون متقاضی بمانند. راهکارهای برون رفت از رکود بخش مسکن به هر دو سمت عرضه و تقاضا توجه کرد. در بخش تقاضا افزایش تسهیلات مسکن به عنوان تحریک‌کننده و خروج از رکود عنوان شد. در این راستا محمدرضا رضایی کوچی، رییس کمیسیون عمران مجلس، افزایش سقف تسهیلات به منظور تقویت قدرت خرید متقاضیان مسکن متناسب با نرخ تورم، همزمان تقویت موثر طرف عرضه را به عنوان راهکار اثرگذار بر بازار مسکن عنوان کرد. کوچی به اهمیت و نقش بانک‌ها در تقویت بنیه مالی خریداران مسکن، تصریح کرد: با افزایش تسهیلات بانکی، حرکتی که در سمت تقاضای بازار برای خروج از رکود لازم است اتفاق می‌افتد.در صورت هدایت نقدینگی کشور به سمت تولید، از تلاطم و نابه سامانی در بخش‌های مختلف اقتصادی جلوگیری خواهد شد؛ چراکه رها شدن نقدینگی عامل اصلی بسیاری از نابسامانی‌های اقتصادی است، در صورتی که هدایت نقدینگی به سمت تولید به منزله سدی مقابل بروز تورم عمل می‌کند.
راهکار آخر، افزایش وام خرید مسکن
بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در یازده ماهه سال 1397 به حدود 114 هزار واحد مسکونی بالغ شد که در مقایسه با مدت مشابه سال پیش از آن 5/32 درصد کاهش نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 7.9 میلیون تومان بوده است که نسبت به مدت مشابه سال قبل 8/68 درصد افزایش را نشان می‌دهد.
با وجود کاهش 32.5 درصدی معاملات، برخی آمارهای غیررسمی از افزایش تعداد خانه‌های خالی به بیش از سه میلیون خبر می‌دهند که بیش از 700 هزار آن در پایتخت و در مناطق لوکس‌نشین وجود دارد.
مدیرعامل بانک مسکن، ابوالقاسم رحیمی انارکی از راهکاری خبر داد که هزینه‌های مصالح را برای سازندگان کم می‌کند. به تعبیر او این امر قیمت مسکن را تا 30 درصد کاهش می‌دهد. مدیرعامل بانک مسکن یکی از مهم‌ترین راهکارهای این بسته را کاهش ۲۰ تا ۳۰ درصدی قیمت تمام شده مسکن از طریق مدیریت بازار عرضه و تقاضای مصالح ساختمانی توسط بانک مسکن عنوان و تاکید کرده که این بانک به دنبال آن است که در چارچوب این بسته، امکان خرید اعتباری مصالح ساختمانی در حجم انبوه را برای سازنده‌های حرفه‌ای، صلاحیت‌دار و معتبر فراهم آورد و موضوع مهم دیگر در این بسته، کنترل سفته‌بازی در بازار مسکن است. انارکی معتقد است سیاستگذاری کنونی در قالب تقویت بخش عرضه مسکن است در حالی که باید به بخش تقاضا نیز توجه شود. بنا به گفته او سیاست‌های اعتباری افزایش مشارکت مدنی در اولویت قرار گرفت که از آن جمله می‌توان به افزایش وام ساخت در تهران به ۱۷۰ میلیون تومان به ازای هر واحد، در مراکز استان‌ها ۱۶۰ میلیون تومان، در سایر شهر‌ها ۱۳۰ و در مناطق کمتر توسعه‌یافته سقف این وام به ۱۱۰ میلیون تومان اشاره کرد.
عرضه، متناسب با تقاضا نیست
کاهش معامله مسکن در حالی است که طبق آمارهای رسمی تسهیلات برای خرید خانه افزایش قابل توجهی در تعداد داشته است.
طبق آمارهای منتشره بانک مسکن، در سال 97، این بانک در مجموع رقمی معادل با ۱۹ هزار و ۷۷۰ میلیارد تومان انواع تسهیلات پرداخت کرد که به لحاظ ارزش ریالی و همچنین تعداد تسهیلات از رشد قابل توجهی برخوردار بوده است. تعداد تسهیلاتی که سال گذشته توسط بانک مسکن به کل بخش‌های اقتصاد (با اولویت بخش مسکن) پرداخت شد ۲۴ درصد نسبت به سال ۹۶ رشد پیدا کرد. همچنین ارزش ریالی کل تسهیلات پرداختی توسط بانک مسکن نیز در سال ۹۷ معادل ۱۳ درصد بیشتر از سال ۹۶ بوده است.
با کنار هم قرار دادن آمار تسهیلات اعطایی برای خرید مسکن و خانه‌های خالی، می‌توان نتیجه گرفت که تسهیلات در جهت خانه‌دار کردن افراد، متناسب با قیمت‌های بازار نبوده و بسیار عقب‌تر از آن است. با این روند افرادی که رویای خانه‌دار شدن دارند، حتی با وجود رشد 90 درصدی تسهیلات مسکن، نمی‌توانند به زودی خانه‌دار شوند.
برآوردها از منابع اختصاص یافته به بخش مسکن کل کشور حاکی از آن است با اینکه رشد ۴۶۱ درصدی برای دریافت تسهیلات ساخت و ساز در سال گذشته دیده می‌شود، تقاضا برای وام خرید مسکن تنها ۲۳ درصد افزایش یافته است. بخش تاثیرگذار دیگر بر بازار مسکن، قیمت مصالح ساختمانی است. در ماه‌های اخیر، سازنده‌ها به دلیل رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی از بازار ساخت خارج شدند به طوری که تیراژ صدور پروانه ساختمانی کاهش پیدا کرد. هرچند سطح قیمت مسکن رو به افزایش است و از این بابت، سازنده‌ها باید در بازار ساخت حضور داشته باشند اما وزنه سنگین‌تر تغییرات قیمت مصالح ساختمانی بر رفتار سرمایه‌گذاران ساختمانی موجب خروج سازنده‌ها از این بازار شده است. بخش قابل‌توجهی از رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی در ماه‌های اخیر به دلیل اثر روانی و واقعی جهش قیمت دلار بوده است. بعد از ثبات نسبی ارز، به دلیل ابهام‌های اقتصادی پیش‌رو، بخش خصوصی نیز دست به عصاتر در این بازار وارد شده یا به عرضه و ساخت و ساز مسکن در مناطقی می‌پردازد که مستعد و پرکشش است و البته تقاضای خاص خودش را نیز دارد. تقویت بخش تقاضا و کمک به خانه‌دار کردن آنها، با افزایش سقف وام خرید مسکن صورت نمی‌گیرد چرا که اولا به نظر می‌رسد ساخت و ساز در مناطق لاکچری نسبت به سایر مناطق به دلیل داشتن خریدارهای خاص، رونق بیشتری گرفته از سوی دیگر به دلیل مشکلات اقتصادی سرمایه‌گذاران همچنان به ساخت‌و ساز ادامه داده اما عمده مشتریان آینده آنها را دهک‌های پایین و پردرآمد تشکیل می‌دهند.