46 درصد مردم اجاره نشین‌اند
برنامه مناظره اقتصادی صدا و سیما با عنوان علیرضا خسروی عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، بهمن آرمان اقتصاددان، فرهاد بیضایی مدیرگروه سیاست گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت، محسن چگینی مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی و حسام عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران روز جمعه برگزار شد و حاضران در آن به بحث و بررسی طرح جدید وام‌های مسکن و مزایا و معایب آن پرداختند.
خسروی در ابتدا با اشاره به اینکه در دورنمای مسکن، راهبرد مشخصی دیده نمی شود، گفت: با نگاهی به برنامه آینده ی دولت در حوزه ی مسکن متوجه خواهید شد تناقض های بسیاری در دولت دیده می شود و هر روز از شاخه ای به شاخه دیگر می پرند.
اجرای طرح جامع مسکن در گرو رفع تحریم ها
وی با بیان اینکه مسئولان دولت گاهی از مسکن حمایتی، گاهی از مسکن اجتماعی و گاهی از سکونتگاه های غیررسمی نام می‌برند، گاهی لیزینگ را مطرح می کنند و گاهی علاج را در طرح جامع مسکن می بینند ، ادامه داد: از دیدگاه دولت اجرای طرح جامع مسکن در سایه رفع تحریم ها محقق خواهد شد.
وی افزود: از طرفی معاون راهبردی ریاست جمهوری می گوید این طرح جامع یک طرح مطالعاتی است و از طرفی دیگر وزیر راه و شهرسازی آنرا نقشه راه می داند.
بانک مسکن؛ ورشکسته یا کارآمد؟
خسروی ضمن اشاره به این که در جایی می گویند بانک مسکن ورشکسته است و در جایی دیگر می گویند که بانک مسکن بهترین بانک و محلی مطمئن برای تسهیلات دهی است، گفت: تناقض های دیگری هم در گفته های مسئولان دولت دیده می شود.
این نماینده مجلس شورای اسلامی با اشاره به نمونه ای از تناقض گویی های دولت در حوزه مسکن گفت: به عنوان نمونه، در جایی می گویند به تعهدات دولت گذشته در مسکن مهر عمل می کنیم و در جایی دیگر می گویند اگر چهار دولت دیگر هم بیاید نمی تواند مسکن مهر را ساماندهی کند.
مسکن، پاشنه آشیل دولت‌ها
وی با بیان اینکه پاشنه آشیل دولت قبل و دولت کنونی بخش مسکن است، گفت: ۵۲ درصد از هزینه‌های خانوار مربوط به بخش مسکن، آب، برق و گاز است.
خسروی با اشاره به گفته های وزیر راه و شهرسازی مبنی بر اعطای وام ۸۰ میلیون تومانی مسکن گفت: وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده است که وام ۸۰ میلیون تومانی خرید مسکن به ۳۰۰ هزار نفر داده می شود اما بانک مرکزی اعلام کرده به ۱۵۰ هزار نفر اعطا می شود. دلیل این همه تناقض گویی چیست و مهم تر اینکه جزئیات این اعطای وام چگونه است و چه کسانی توانایی پرداخت اقساط ۲ میلیون تومانی این وام را دارند.
وی گفت : قسط وام ۸۰ میلیونی که به متقاضیان پرداخت می شود یک میلیون و ۸۰۰ هزار تومان است، در حالی که مابه‌التفاوت سود این تسهیلات ۱۳۰ هزار میلیارد تومان است. ما در یک کشتی با هم هستیم که در آن کارگر، کشاورز و کارمند حضور دارند؛ حال چه کسانی می‌توانند اقساط دو میلیون تومانی را پرداخت کنند. آیا هشت دهک جامعه می‌تواند اقساط این تسهیلات را پرداخت کند؟
ناکامی های اقتصادی در سایه ی مسکن مهر
او با اشاره به اینکه برخی مسکن مهر را عامل تمامی ناکامی های اقتصادی می دانند، تصریح کرد: از نظر برخی هر بلایی سر ما نازل شده از وجود مسکن مهر است، در حالی که معضل اصلی ۱۳۰ هزار میلیارد تومان مابه التفاوت وام بانکی است که دولت می خواهد به ازای وام های ۸۰ میلیون تومانی پرداخت کند.
رکود امروز اقتصاد کشور ریشه در بی تدبیری و سیاست‌های غلط هشت سال گذشته دارد
بهمن آرمان، اقتصاددان نیز با اشاره به اینکه شکی نیست که اقتصاد ایران در رکود به سر می‌برد و آمار نشان می‌دهد این امر واقعیت دارد، گفت: دولت نیز به همین دلیل بر اجرای برنامه خروج از تورم اصرار دارد.
وی با بیان اینکه پیش بینی می‌شود امسال به رشد اقتصادی یک درصدی برسیم، اظهار کرد: ریشه‌های این رکود به تحریم‌ها، نداشتن رابطه مستقیم با کشورهای خارجی و بی تدبیری و سیاست‌های غلط هشت سال گذشته در مسائل اقتصادی بازمی‌گردد.
آرمان با اشاره به اینکه بخش عمده ی سرمایه ناخالص داخلی را ساختمان و مسکن تشکیل می‌دهد والبته به همین دلیل دولت فشار را بر وزارتخانه‌هایی که با بخش ریالی اقتصاد سر و کار دارند افزایش داده و به دنبال تحریک تقاضا در بخش مسکن است، گفت: در گفت‌وگو های مردم دیدیم که مشکل بزرگ مردم نداشتن مسکن است و بالا رفتن سن ازدواج و بیکاری از جمله مشکلات خانواده‌هاست. اقتصاد می‌گوید عرضه تقاضای خودش را پیدا می‌کند. واقعیت این است که هزینه ساخت در ایران بسیار بالاست.
این اقتصاددان با اشاره به اینکه به ازای هر شغلی که به‌طور مستقیم در ساختمان سازی ایجاد شود چندین شغل متناسب با آن به وجود می‌آید، افزود : براساس سیاست‌هایی که از سال ۱۳۷۹ شروع شد امروزه ایران که زمانی با کمبود سیمان مواجه بود به چهارمین تولید کننده سیمان دنیا تبدیل شده است.
آرمان با بیان اینکه اصرار وزارت راه و شهرسازی در تحریک تقاضا مانند زدن شیپور از سر گشاد آن است، بیان کرد: سالانه نیازمند تولید ۱٫۲ تا ۱٫۴ میلیون واحد مسکونی هستیم، در حالی که ۹۰ تا ۹۵ درصد واحدهای ساختمانی توسط مردم ساخته می‌شود و با سرمایه‌گذاری‌های اندک امکان ساخت سریع مسکن وجود ندارد.
در دوسال اخیر صدور پروانه های ساختمانی ۵۰ تا ۷۰درصد کاهش داشته است
فرهاد بیضایی، مدیرگروه سیاست گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت نیز با بیان اینکه خروج ار رکود و تورم بحث اصلی اقتصاد کشور است، گفت :نکته ای که در اقتصاد و مسکن وجود دارد انتخاب و استفاده ازمناسب ترین سیاست برای خروج غیر تورمی از رکود است.
وی با اشاره به اینکه شاید برخی از طرح‌ها عامه پسند باشد اما تبعات منفی بیش‌تری نسبت به تبعات مثبت آن دارد، افزود: اعلام می‌شود در کشورهای پیشرفته ۸۰ درصد هزینه تهیه مسکن وام داده می شود اما این وضعیت در حالی است که این قبیل کشور ها مازاد مسکن دارند و شرایطشان با ایران متفاوت است.
بیضایی با بیان اینکه برخی نهادها عکس سیاست‌های دولت عمل می کنند، اظهار کرد: در بسته پیشنهادی دولت مبنی بر خروج غیر تورمی از رکود به درستی اعلام شده سیاست تحریک تقاضا در شرایط فعلی با توجه به توانمندی ساختارها زیان آور است اما وزارت راه و شهرسازی همچنان با ارائه وام بیش‌تر به تحریک تقاضا دامن می‌زند.
مدیرگروه سیاستگذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت با تاکید براینکه سیاست فعلی وزارت راه و شهرسازی در افزایش وام بر خلاف سیاست های کلی و بسته ضد رکودی دولت است ، خاطرنشان کرد: در دوسال اخیر صدور پروانه های ساختمانی ۵۰ تا ۷۰درصد کاهش یافته و این در حالی است که وزارت راه و شهرسازی به دنبال توانمند کردن مردم برای خرید کالای تولیدی یعنی مسکن است.
دولت در حال گفتار درمانی است !
وی با اشاره به اینکه در راستای ارائه وام ۸۰ میلیون تومانی به متقاضیان مشخص نیست چه میزان اقساط از مردم طلب می شود گفت: این طرح برای بانک مرکزی نبوده و مربوط به وزارت راه و شهرسازی است. در پیش نویس، رقم ۱۳۷ هزار میلیارد تومان برای تخصیص وام به افراد اعلام شده است.
بیضایی با تاکید براینکه دولت در حال گفتار درمانی است و این طرح نمایشی بیش نیست، اظهار کرد: ۱۰ میلیارد تومان زمین و پنج میلیارد تومان پول در صندوق اعلام شده است که این رقم حمایت از عرضه و تولید نیست.
وی با اشاره به اینکه دولت سیاست گذار است و بخش مسکن کالایی خاص است که دولت باید به آن ورود داشته باشد، افزود: بانک مرکزی آمار چهار ماهه اول سال جاری را با ۱۵٫۸ درصد رشد برای شاخص و ۱۸ درصد رشد برای مسکن اعلام کرده است.
وام ۲۰ میلیونی در ازای رشد شش برابری قیمت مسکن
در ادامه این مناظره محسن چگینی، مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با اشاره به اینکه بخش مسکن یکی از بخش‌های مهم اقتصاد است، گفت: خانوارها مهم ترین کالایی که خریداری می‌کنند مسکن است و علاوه بر این حدود ۱۳ درصد از اشتغال کشور به شکل مستقیم در ارتباط با بخش مسکن قرار دارد.
وی با بیان اینکه توجه به این حوزه تاثیرات مهمی را برای مجموعه اقتصاد کشور ایجاد می‌کند، افزود : اگر یک درصد مسکن ایجاد کنیم حدود ۲٫۷ درصد جی دی پی (تولید ناخالص داخلی) را رشد می‌دهد.
چگینی با بیان اینکه باید مجموعه سیاست‌هایی اتخاذ شود که هم به حوزه تقاضا و هم به حوزه عرضه توجه شود، گفت: طی۷ تا ۱۰ سال گذشته توجه کامل به بحث عرضه داشتیم. البته نه عرضه عمومی بلکه عرضه خاص که در حوزه مسکن مهر بوده است. در نتیجه اتفاقی که افتاد آن بود که وام خرید طی هشت سال گذشته تغییری نکرده و همان ۲۰ میلیون تومان مانده اما قیمت مسکن شش برابر افزایش داشته است.
وی با تاکید بر اینکه تنها عاملی که می‌تواند روی قیمت مسکن تأثیر بگذارد وام نیست، تصریح کرد: وام به عنوان یک محرک می‌تواند تأثیرگذار باشد اما بحثی که وجود دارد این است که چگونه این وام پرداخت می‌شود و بحث بعدی که وجود دارد این است که آیا ما بسته‌های دیگری را نیز داریم که سمت عرضه را نیز حمایت کند یا نه. یعنی این بخش را ما خالی می‌بینیم یا خیر. به عنوان مثال در حال حاضر بحث صندوق‌های زمین و ساختمان که اولین بخش آن نیز گشایش شده و پذیره نویسی صورت گرفته در واقع یکی از حمایت‌هایی است که درحوزه عرضه در حال شکل گیری است.
چگینی اظهار کرد : رشد قیمت مسکن در ماه‌های خرداد، تیر و مرداد سال‌جاری به قیمت جاری صفر بوده و به قیمت واقعی منهای ۲۰ درصد بوده است.
۴۶درصد مردم اجاره نشین هستند
چگینی با بیان اینکه سیستم پس انداز وجود ندارد و مردم باید به پس انداز عادت کنند، ادامه داد: همه مردم این گونه نیستند که درآمد خوبی برای پس انداز کردن نداشته باشند.
وی تصریح کرد: افزایش وام در دهه گذشته از سوی بانک ها یکباره صورت گرفت که شوکی به بازار وارد کرد و این شوک باعث خانه دار شدن سه میلیون خانوار شد.
یک توهم ۱۳۰ هزار میلیارد تومانی
مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با اشاره به این که عدد ۱۳۰ هزار میلیارد تومان برای پرداخت وام به مردم وجود خارجی ندارد، گفت : قانون اساسی بخشی از تامین خانه را به دولت سپرده که ارائه وام یکی از روش های آن است اما قدرت سیستم ضعیف است و باید تقویت شود.
وی با تاکید براینکه قرار نیست کل کشور خانه دار شوند و این میزان برای ۱٫۵ میلیون خانوار است، ادامه داد: ۴۶درصد مردم اجاره نشین هستند که می توانند به جای دادن اجاره اقساط را پرداخت کنند.
وی درصدهای اعلامی از سوی بیضایی را عامل گمراه کننده مردم دانست و یادآور شد: بانک مرکزی قیمت فروش را اعلام نمی کند و با توجه به میزان اجاره ای که اجاره نشینان می پردازند اعلام می کند که قیمت مسکن با تورم متفاوت است و مسکن باید اجازه داده شود؛ دولت با شیوه‌های خود برنامه های خود برای تولید، عرضه و تقاضا را پیاده کند.
چگینی افزود: در ۱۵سال گذشته سمت عرضه حمایت نشده و یکی از برنامه های دولت حمایت از تقاضا است. استاندارد جهانی تولید ناخالص داخلی نیز ۴۰ درصد است و این میزان برای ایران زیر ۵درصد اعلام شده است. شاید در چند سال آینده ایران نیز بتواند ۷۰درصد قیمت خانه را در اقساط بلند مدت به صورت وام ارائه دهد.
قسط وام مسکن در طرح صندوق پس انداز مسکن ۶۰۰ تا ۹۰۰ هزار تومان است
در ادامه چگینی در پاسخ به سوال مطرح شده از سوی یکی از بینندگان برنامه مناظره که پرسید ظاهرا حقوق شما خیلی بالا است! چه کسانی قرار است قسط وام ۸۰ میلیونی را بدهند. کارگران، کارمندان یا حقوق بگیران. اینکه می‌گویید مردم باید قسط بدهند از کجا بدهند؟ اظهار کرد: اولا مقدار وام ۸۰ میلیون تومان نیست. ۸۰ میلیون فعلا سقف آن است. مبلغ وام بین ۴۰ تا ۸۰ میلیون تومان و بازپرداخت آن از ۶۰۰ هزار تومان تا حدود ۸۰۰ الی ۹۰۰ هزار تومان است.
معایب مسکن مهر بیش از مزایای آن بود
حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز با اشاره به اینکه شکی نداریم که در وضعیت فعلی بر بازار مسکن رکود حاکم است، گفت: در طرف دیگر معادله، مردم، مخصوصا دهک های ضعیف و متوسط جامعه قرار دارند که قدرت خرید مسکن ندارند و باید مورد حمایت دولت قرار گیرند.
عقبایی با بیان اینکه معایب مسکن مهر بیش از مزایای این طرح بود، گفت: قاعدتا این طرح، بخشی از نیازهای ما به مسکن را پوشش داد.
وی افزود: بازار مسکن با یک فرمول ثابت قابلیت خروج از رکود و حل را ندارد بلکه باید فرمول های مختلف و راهکارهای گوناگونی متناسب با نیاز هر شهر و استان اندیشیده و تدوین شود.
او ادامه داد: بانک مسکن در سال ۱۳۸۳ حدود ۱۸ میلیون تومان وام برای خرید مسکن به متقاضیان تخصیص می داد که ۳۰ درصد از پول مورد نیاز خرید یک واحد ۷۵ متری در تهران را پوشش می داد اما اکنون وام ۴۰ میلیون تومانی که پرداخت می شود، ۱۲ درصد از نیاز واحد مسکونی مشابه را پوشش می دهد.
عقبایی گفت : نیاز مسکن در کلانشهرها با شهرهای کوچک متفاوت است.
رئیس اتحادیه مساوران املاک تهران گفت: قاعدتا در ۱۰ سال گذشته تسهیلات قطع شده است اما افزایش قیمت مسکن متوقف نشد و قیمت‌ها چهار تا پنج برابر افزایش یافت. البته ما به دنبال محکوم کردن دولت ها نیستیم. پول های بزرگ در اختیار بانک‌ها است و وقتی صنعتی سازی نمی شود باید پول به مردم داده شود تا برنامه خود را عملی کنند. سوال اینجاست که چرا باید بانک‌ها صاحب برج باشند؟
عقبایی با اشاره به اینکه باید بحث مالی به سمت تولید هدایت شود ، ادامه داد: همه مردم نمی توانند وام ۸۰ میلیونی را بازپرداخت کنند و باید دولت راهکاری در این باره ارائه دهد.