چگونگی ردیابی معاملات مسکن

متن دو بخشنامه رسمی، قابل استناد و لازم‌الاجرا درباره آخرین تغییرات به‌وجود آمده در «مسیر تنظیم و ثبت قراردادهای معاملات مسکن» که روز گذشته در اختیار «دنیای اقتصاد» قرار گرفت، به ابهامات یک هفته اخیر فعالان بازار ملک درباره «سرنوشت کد رهگیری» پایان داد.

«رهگیری» کلیه معاملات ملک از جمله خرید و اجاره آپارتمان‌های مسکونی با مصوبه سال 87 هیات دولت، از اواسط همان سال توسط سامانه‌ای تحت عنوان «سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات» آغاز شد و برای اولین بار، مشاوران املاک موظف شدند همه جزئیات مبایعه‌نامه‌ها و اجاره‌نامه‌های مربوط به معاملات را در سامانه‌ای متمرکز و تحت نظارت و مدیریت وزارت بازرگانی وقت و اتحادیه مشاوران املاک،‌ ثبت کنند و برای هر معامله، یک کد رهگیری به منزله اعتبار قرارداد تنظیم شده، صادر کرده و به خریدار و فروشنده ارائه دهند.

همچنین براساس آن مصوبه و با هدف ضمانت بخشی به اجرای شرط «صدور کدرهگیری برای کلیه معاملات ملک»، سازمان امور مالیاتی مکلف شده بود هنگام صدور مفاصاحساب مالیاتی برای نقل و انتقالات ملکی، ابتدا کدرهگیری معامله موردنظر را مطالبه کند و دفترخانه‌ها نیز تا پیش از استعلام از سازمان مالیاتی و اطمینان از داشتن کدرهگیری، از صدور سند رسمی انتقال ملک‌خودداری کنند.

مصوبه 8 سال پیش دولت، طی این سال‌ها موجب شد غالب معاملات مسکن برای اخذ کدرهگیری، حتما از کانال بنگاه‌ها عبور کند و حتی افرادی که به هر دلیل، مراجعه مستقیم به دفترخانه‌ها برای نقل و انتقال ملک داشتند، ابتدا یک کد رهگیری از یک بنگاه مسکن دریافت کنند. این مسیر در عین حال، امکانات کم نظیری در اختیار وزارت راه و شهرسازی، مرکز آمار و بانک مرکزی گذاشت تا در کمترین زمان ممکن، بتوانند درباره آخرین سطح واقعی قیمت مسکن، اجاره‌بها، حجم معاملات و وضعیت رکود یا رونق بازار ملک، اطلاعات آماری مستند دریافت کنند طوری که در حال حاضر، همه گزارش‌های اقتصادی این سه مرجع درباره بازار مسکن، از داده‌های سامانه رهگیری معاملات ملک، استخراج و تجزیه و تحلیل می‌شود. با این حال، دی ماه امسال هیات عمومی دیوان عدالت اداری در جریان رسیدگی به یک اعتراض درباره وجود یکسری مغایرت قانونی در مصوبه 7 بندی سال 87 هیات دولت، بخش‌هایی از این مصوبه را ابطال کرد و براساس حکم این هیات، در حال حاضر «حریم تازه‌ای برای رهگیری معاملات ملک در بازار مسکن» تعیین شده است.

طبق متن حکم هیات عمومی دیوان عدالت اداری، بندهای 5 و 6 مصوبه دولت ابطال شده به این معنا که از این پس، «الزام به داشتن کدرهگیری برای اخذ مفاصا حساب مالیاتی و صدور سند محضری در دفترخانه‌ها»، چون که با قوانین مربوط به فعالیت سازمان امور مالیاتی و دفاتر اسناد رسمی مغایرت دارد، «حذف» شده و عملیات صدور مفاصاحساب و انتقال سند، بدون نیاز به داشتن کدرهگیری، می‌تواند انجام ‌شود. اما این حکم به معنای پایان فعالیت سامانه رهگیری معاملات ملک نیست، بلکه محدوده صدور کدرهگیری، براساس سایر بندهای مصوبه سال 87 دولت –که از سوی دیوان عدالت اداری ابطال نشده است- همچنان در بنگاه‌های املاک جاری و برقرار است و طبق مصوبه دولت و ضوابط اتحادیه املاک، مشاوران املاک موظفند همه قراردادها را با کدرهگیری، تنظیم و ثبت کنند.

دیوان عدالت اداری و سازمان امور مالیاتی در دو بخشنامه جداگانه به سردرگمی متقاضیان بازار مسکن درباره ضرورت یا عدم الزام دریافت کد رهگیری در زمان انجام معاملات ملک پاسخ دادند. به گزارش «دنیای اقتصاد» هفته گذشته برخی خبرگزاری‌ها و رسانه‌ها اعلام کردند شرط صدور کد رهگیری از مسیر معاملات مسکن کنار گذاشته شد و براساس حکم دیوان عدالت اداری الزامی برای ارائه کد رهگیری برای دریافت مفاصا حساب مالیات نقل‌وانتقال در زمان انجام معامله ملک وجود ندارد. بلافاصله پس از انتشار این خبر مدافعان و موافقان کد رهگیری واکنش نشان داده و با تکذیب این خبر اعلام کردند متعاملین در بازار مسکن باید حتما نسبت به دریافت کد رهگیری اقدام کنند و دریافت و ثبت کد رهگیری الزامی است.

در این بین مردم به‌عنوان فعالان بازار مسکن در شرایطی که هم اکنون معاملات خرید و فروش آپارتمان اندکی افزایش یافته و نشانه‌های فاز پیش رونق مسکن نمایان شده است، با نوعی سردرگمی درباره الزام یا عدم الزام قانونی برای دریافت کد رهگیری در زمان انجام معامله رو به رو شده‌اند و همین سردرگمی تا حدی بر بازار مسکن تاثیر گذاشته است. «دنیای اقتصاد» برای پایان دادن به این سردرگمی‌ها روز گذشته موضوع را از مراجع رسمی پیگیری کرد که این مراجع برای پاسخ به ابهام ایجاد شده در بازار مسکن متن دو بخشنامه جدید و لازم‌الاجرا را ارائه کردند. محتوای این دو بخشنامه جدید که از طرف دیوان عدالت اداری و سازمان امور مالیاتی منتشر شده نشان می‌دهد برای رهگیری کلیه معاملات ملک در سراسر کشور و ثبت همه قراردادهای ملکی در «سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات» موسوم به سامانه رهگیری، یک حریم تازه تعیین شده است. به این معنی که بر خلاف روال سال‌های 87 تاکنون، نقل‌وانتقال ملک در دفترخانه‌ها مشمول داشتن کد رهگیری نخواهد بود اما افرادی‌که در بنگاه‌های مسکن اقدام به خرید، اجاره، پیش خرید و سایر معاملات می‌کنند کماکان مکلف به اخذ کد رهگیری از مشاور املاک هستند.

بنابراین هر گونه مبایعه‌نامه، اجاره‌نامه و سایر قراردادهای بنگاهی فاقد کد رهگیری، از نظر مقررات اتحادیه مشاوران املاک فاقد اعتبار و رسمیت است. این در حالی است که هیات دولت در سال 87 با تصویب یک مصوبه هفت‌بندی که منجر به راه‌اندازی سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات شد از یک طرف بنگاه‌های املاک را مکلف به ثبت قراردادها در سامانه و صدور کد رهگیری کرد و از سوی دیگر دفاتر اسناد رسمی را هم موظف کرد هنگام صدور سند محضری برای نقل‌وانتقال ملک، از مالک در خواست ارائه کد رهگیری کنند. در مصوبه سال 87 هیات دولت برای دادن ضمانت اجرا الزام صدور کد رهگیری از طرف بنگاه‌های مسکن و در اختیار داشتن آن از طرف متعاملین، به سازمان امور مالیاتی تکلیف شد هنگام صدور مفاصا حساب مالیاتی مربوط به مالیات نقل‌وانتقال برای خریدار و فروشنده ملک، کد رهگیری مربوط به ثبت آن معامله در سامانه املاک و مستغلات را از طرفین مطالبه کنند و در عین حال سردفتران نیز نسبت به استعلام کد رهگیری پیش از صدور سند اقدام کنند.

سازمان مالیاتی: کد رهگیری نمی‌خواهیم
روز گذشته، سازمان امور مالیاتی طی بخشنامه‌ای در پاسخ به «دنیای اقتصاد» مبنی بر تعیین تکلیف حریم کد رهگیری برای متعاملین بازار مسکن اعلام کرد: ادارات امور مالیاتی از این پس الزامی به دریافت کد رهگیری و درج آن برای گواهی مفاصا حساب مالیاتی برای نقل وانتقال ملک نخواهند داشت. در این بخشنامه که از طرف معاونت مالیات‌های مستقیم سازمان امور مالیاتی منتشر شد، اعلام شده است: با توجه به ابطال بندهایی از مصوبه دی ماه 87 هیات دولت که سازمان امور مالیاتی به موجب آن مکلف به مطالبه کد رهگیری برای صدور مفاصا حساب مالیاتی برای نقل وانتقال ملک بود، از تاریخ صدور رای دیوان عدالت اداری در تاریخ 29 دی ماه 94، ادارات امور مالیاتی الزامی به اخذ کد رهگیری و درج آن در مفاصا حساب مالیات بر نقل‌وانتقال ملک نخواهند داشت.

حکم دیوان
همچنین بخشنامه صادر شده از طرف هیات عمومی دیوان عدالت اداری در 29 دی ماه امسال که بر ابطال دو بند از مصوبه 21 دی ماه 87 هیات دولت تاکید دارد، تکلیف دفاتر اسناد رسمی و سازمان امور مالیاتی از بابت استعلام کد رهگیری معاملات ملک را در مغایرت با دو قانون مربوط به اسناد رسمی و خدمات دستگاه‌های دولتی تشخیص داد و نسبت به ابطال این دو بند در حکم خود اقدام کرد. به این ترتیب، با این حکم هیات عمومی دیوان عدالت اداری که لازم‌الاجرا است حریم تازه‌ای برای رهگیری معاملات ملک تعیین شده که در قالب آن کسانی که برای دریافت سند رسمی نقل‌وانتقال و همچنین اخذ مفاصا حساب مالیات نقل‌و‌انتقال به دفترخانه‌ها و ادارات مالیاتی مراجعه می‌کنند می‌توانند بدون داشتن کد رهگیری نسبت به اخذ سند و مفاصا حساب اقدام کنند. اما از آنجا که بخشی از مصوبه هیات دولت که به فعالیت مشاوران املاک در سامانه رهگیری مربوط می‌شود همچنان به قوت خود باقی است و ابطال نشده لذا محدوده رهگیری معاملات مسکن در بنگاه‌های املاک همچنان فعال وبه قوت خود باقی است. به موجب تبصره یک ماده 4 مصوبه هیات دولت، کلیه دفاتر مشاوران املاک موظفند از تاریخ اتصال به سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات، تمامی معاملات را در سامانه مذکور ثبت کرده و کد رهگیری به آنها اختصاص دهند.

متن رای هیات عمومی دیوان عدالت اداری به شرح زیر است:
الف) مطابق ماده یک قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی مصوب سال 1385 مقرر شده است که «دفاتر اسناد رسمی موظفند با رعایت بندهای زیر پس از دریافت اسناد مالکیت و پاسخ استعلام از اداره ثبت محل به منظور تطبیق سند با دفتر املاک و اعلام وضعیت ثبتی (حسب مورد) و عدم بازداشت، نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال عین اراضی و املاک اقدام نمایند.»

به موجب بند ج ماده یاد شده دفاتر اسناد رسمی مکلف شده‌اند هنگام نقل‌وانتقال عین املاک مفاصا حساب مالیاتی و بدهی موضوع ماده 37 قانون تامین اجتماعی مصوب سال 1354 را از انتقال دهنده مطالبه و شماره آن را در سند تنظیمی قید کنند مگر اینکه انتقال گیرنده ضمن سند تنظیمی متعهد به پرداخت بدهی احتمالی شود که در این صورت متعاملین نسبت به پرداخت آن مسوولیت تضامنی خواهند داشت و مطابق تبصره ذیل ماده 1 قانون مذکور، مراجع ذی ربط از جمله سازمان امور مالیاتی مکلفند در تاریخ مراجعه به مراجعه‌کنندگان گواهی وصول تقاضا تسلیم و ظرف مدت بیست روز از تاریخ صدور گواهی یاد شده پاسخ آن را با رعایت شرایط مذکور در این تبصره صادر نمایند.

بنابر مراتب بند 6 مصوبه 21 دی ماه سال 87 هیات وزیران که ضمن اشاره به انجام استعلام از سوی دفاتر اسناد رسمی برای نقل‌وانتقال ملک، مطالبه کد رهگیری ثبت معامله مذکور در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور را ضروری اعلام کرده است به لحاظ اینکه در مورد گواهی‌های مذکور در بندهای الف، ب و ج ماده 1 قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی، از جمله مفاصا حساب مالیاتی، دفتر اسناد رسمی تکلیفی به استعلام ندارد و اشخاص مکلف به ارائه مفاصا حساب مالیاتی می‌باشند و مطالبه کد رهگیری توسط سازمان امور مالیاتی تکلیفی غیر قانونی و مازاد بر حکم مقرر در بند ج و تبصره ذیل آن از ماده 1 قانون یاد شده می‌باشد، رای شماره 334 و 333-10/ 8/ 1389 هیات عمومی دیوان عدالت اداری در عدم ابطال بند 6 مصوبه مورد اعتراض، صحیح صادر نشده بوده و مستند به ماده 91 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری، رای مذکور هیات عمومی نقض می‌شود و مستند به بند 1 ماده 12 و ماده 88 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری حکم بر ابطال بند 6 مصوبه مورد اعتراض صادر می‌شود.

ب) نظر به اینکه ایجاد هر گونه محدودیت و ممنوعیت منوط به حکم مقنن است و ضوابط و چگونگی ارائه خدمات درخصوص آب، برق، گاز، تلفن و مفاصا حساب مالیاتی و نظایر آن به مالکان و مستاجران در مقررات قانونی مربوط تصریح شده است. بنابراین بند 5 مصوبه 21 دی ماه 87 هیات وزیران مبنی بر خودداری وزارتخانه‌های کشور، نیرو، نفت، امور اقتصادی و دارایی، ارتباطات و فناوری اطلاعات به ارائه هرگونه خدمات درخصوص آب، برق، گاز، تلفن، مفاصا حساب مالیاتی و نظایر آن به مالکان و مستاجران یا وکلایی که تاریخ قرارداد آنها پس از پایان دی ماه 1387 بوده وفاقد کد رهگیری می‌باشند، خلاف قانون و خارج از حدود اختیارات مرجع وضع مصوبه است. در نتیجه با اعمال ماده 91 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری نسبت به دادنامه شماره 334-333-10/ 8/ 1389 هیات عمومی دیوان عدالت اداری بند 5 مصوبه 21 دی ماه 87 هیات وزیران با توجه به استدلال‌های فوق‌الذکر خلاف قانون و خارج از حدود اختیارات مرجع وضع مصوبه تشخیص داده می‌شود و به استناد بند 1 ماده 12 و مواد 88 و 91 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال 1392 ابطال می‌شود.

کد رهگیری چگونه آمد؟
هیات وزیران دولت نهم در سال 87 مصوبه‌ای را به تصویب رساند که به موجب آن برای ساماندهی بازار مسکن و امکان نظارت و دسترسی به اطلاعات مربوط به کلیه معاملات املاک، سامانه‌ای تحت عنوان سامانه رهگیری تشکیل شد.

متن مصوبه هیات وزیران وقت به شرح زیر است:

1- با هدف ساماندهی بازار زمین و مسکن و جمع‌آوری و یکپارچه‌سازی اطلاعات مربوط به تمامی املاک و مستغلات و صدور شناسنامه هوشمند، سامانه اطلاعات املاک و مستغلات تشکیل می‌شود.

2- کارگروهی متشکل از وزارتخانه‌های مسکن و شهرسازی، بازرگانی، دادگستری، کشور و امور اقتصادی و دارایی زیر نظر کارگروه مسکن حداکثر تا پایان بهمن‌ماه سال 1387، اقدامات لازم را برای راه‌اندازی و تشکیل سامانه یادشده در بند (1) و نیز تعیین ضوابط صدور شناسنامه هوشمند برای تمام املاک و مستغلات کشور انجام خواهد داد. دبیرخانه کارگروه در وزارت دادگستری تشکیل می‌شود.

تبصره 1: وزارت مسکن و شهرسازی موظف است، هزینه‌های اجرای سامانه مذکور را از محل اعتبارات یارانه‌ای موضوع ماده (18) قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن – مصوب 1387 – تعیین کند.

تبصره 2: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، شهرداری‌های سراسر کشور، شرکت پست، سازمان ثبت احوال کشور، نیروی انتظامی جمهوری اسلامی ایران و همه نهادها و سازمان‌هایی که به نوعی در ارتباط با اراضی و املاک فعالیت دارند، موظف به همکاری برای راه‌اندازی و فعالیت موثر سامانه مذکور می‌باشند.

3- وزارت بازرگانی مکلف است حداکثر تا پایان دی‌ماه 1387، سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات را که جزئی از سامانه املاک و مستغلات مذکور در بند (1) است تشکیل و نسبت به اتصال تمامی دفاتر مشاورین املاک دارای پروانه کسب و دفاتر اسناد رسمی به بانک مذکور اقدام نماید به‌گونه‌ای که امکان اختصاص و پیگیری کد رهگیری معاملات املاک و مستغلات برای آنها فراهم شود.

4- ثبت هرگونه معاملات راجع به عین یا منفعت املاک و مستغلات اعم از بیع، اجاره، وکالت، هبه، صلح و غیره بدون کد رهگیری در دفاتر اسناد رسمی ممنوع بوده و دفاتر مذکور موظفند در زمان ثبت معاملات ضمن احراز هویت اشخاص حقیقی و حقوقی که به وسیله سازمان ثبت احوال کشور (کد ملی) و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور (کد اشخاص حقوقی) در اختیار قرار می‌گیرد، کد رهگیری (شناسه) معاملات یاد شده را نیز ثبت نمایند.

تبصره 1- کلیه دفاتر مشاورین املاک موظفند از تاریخ اتصال به سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات تمامی معاملات را در سامانه مذکور ثبت نموده و کد رهگیری به آنها تخصیص دهند.

تبصره 2- دفاتر اسناد رسمی موظفند در صورتی که معاملات فوق در دفاتر مشاوران املاک کد رهگیری دریافت نکرده‌اند، هنگام ثبت معامله، آن را در سامانه مذکور وارد نموده و به آن کد رهگیری تخصیص دهند.

5- وزارتخانه‌های کشور، نیرو، نفت، امور اقتصادی و دارایی و ارتباطات و فناوری اطلاعات مکلفند از ارائه هرگونه خدمات در خصوص آب، برق، گاز، تلفن، مفاصا حساب مالیاتی و نظایر آن به مالکان، مستاجران یا وکلایی که تاریخ قرارداد آنها پس از پایان دی‌ماه 1387 بوده و فاقد کد رهگیری باشد، خودداری نمایند.

تبصره 1: وزارت بازرگانی موظف است امکان استعلام کدهای رهگیری به‌صورت الکترونیکی و پرخط، توسط دستگاه‌های یاد شده را فراهم نماید.

6- کلیه ادارات امور مالیاتی موظفند در فرآیند استعلام دفاتر اسناد رسمی برای نقل و انتقال رسمی ملک، کد رهگیری ثبت معامله مذکور در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور را مطالبه نمایند.

7- وزارتخانه‌های بازرگانی و دادگستری مکلفند بر حسن اجرای این تصویب نامه نظارت و نسبت به گزارش عملکرد ماهانه به کارگروه مسکن اقدام نمایند.